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- 69 - IFM 69: Streit um Immobilien? Die ImmoMediatorin hilft.
Was haben wir als Immobiliensachverständige mit Streitigkeiten zu tun? Einiges, das gehört dazu. Ob es bei Trennungen Meinungsverschiedenheiten gibt, Erben (manchmal auch unerwartet) in Auseinandersetzungen geraten oder sogar Käufer und Verkäufer im Streit liegen, die ja eigentlich etwas voneinander wollen, immer wieder kommen wir als Gutachter auch in Situationen, in denen wir es nicht nur mit Immobilien, sondern mit Menschen zu tun haben.
Gerade, weil wir für Objektivität stehen, ist es nur allzu menschlich, wenn man uns bisweilen als parteiisch einschätzt, weil wir als Sachverständige doch auf ein anderes Ergebnis kommen, als es sich eine Partei gewünscht hat.
Während der letztere Fall eigentlich immer mit Argumenten in den Griff zu bekommen ist, sind wir in anderen Konflikten auch menschlich gefragt. Es geht dann nicht mehr nur um korrekte Zahlen, stichfeste Gutachten und exakte Verkehrswerte, sondern um Interessen, um Gefühl, ja, um Menschen.
Dass wir deshalb auch Mediation anbieten, ist nicht nur ein „nice to have“, es rettet auch oft sehr viel Geld. Denn Auseinandersetzungen über Immobilien sind in Streitfällen nicht nur mit hohen menschlichen, sondern auch finanziellen und zeitlichen Kosten verbunden.
Seit fast 20 Jahren lautet unsere Maxime, dass unsere Kunden richtige Entscheidungen über Immobilien treffen. Das war schon immer mehr als die Erstellung makelloser Gutachten. Dazu gehört auch, dass wir die betroffenen Parteien mit ins Boot holen, um die sinnvollste Lösung für alle zu finden, Interessen abwägen, Kompromisse erarbeiten, Lösungen finden.
Das tun wir in Zukunft noch besser: Unsere Doreen Wolf hat eine Fortbildung zur Mediatorin absolviert und ist nunmehr nicht nur als Sprengnetter-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung auch Mediatorin.
Gerade bei Konflikten in Sachen Immobilien ist es besonders sinnvoll, dass der designierte Schlichter auch die Lösungsmöglichkeiten in rechtlicher Hinsicht kennt. Hier wäre ein klassischer Mediator rasch mit seinem Latein am Ende, weil es oft um komplexe Fragestellungen geht. Diese Verschmelzung aus Immobilienwissen und den Werkzeugen, Konflikten vernünftig und unaufgeregt zu begegnen, ist eine mächtige Kombination, die uns hilft, aus jeder Situation das Beste zu machen.
Gibt es Menschen, die sich gegen jede Vernunft sträuben, in ihrer Wut durch jede Wand wollen und kein Stück zur Seite weichen? Bestimmt. Doch aus der Praxis lässt sich berichten, dass ein Großteil von ihnen durchaus „zu knacken“ ist, wenn wir in der Mediation herausarbeiten, dass sie sich zum Beispiel zu wenig gesehen fühlen, eigentlich ganz andere Themen lösen wollen und andere Aspekte aufzuarbeiten sind. Allein die nüchterne Erläuterung durch einen objektiven Dritten, was passiert, wenn man sich nicht einigt, ändert schon manche Perspektive.
In der heutigen Ausgabe erklären Doreen Wolf und Mirko Otto, was Mediation eigentlich ist, wie sie in ihren fünf Phasen aufgebaut ist und geben Beispiele aus der Praxis, die verdeutlichen, wie wichtig und wie gut es ist, neben Immobiliensachverständigen auch Menschen zur Seite zu haben, die wissen, wie man zielorientiert mit Konflikten umgeht.
Spoiler: Beginnen wird alles mit einer Orange…Thu, 20 Aug 2020 - 40min - 68 - IFM 68: Modernisiert DOOZER die Modernsierung?
Es ist wieder Startup-Zeit bei IMMO.FM! Carsten Petzold stellt sich unseren Fragen und sein Startup DOOZER vor. Benannt nach den fleißigen Arbeitern aus dem „Muppet Show“-Spin-Off „Die Fraggles“ tritt DOOZER an, um „die Modernisierung zu modernisieren“. Stellen wir uns vor, Ihr wollt als Vermieter oder Investor ein Bad sanieren, einen alten Fußboden austauschen, die Wände […]
Thu, 14 May 2020 - 1h 13min - 67 - IFM 67: Was steckt unter dem Mietendeckel?
Es war der einer der Aufreger 2020 und hat Berlin zum „Schilda“ der Wohnungspolitik gemacht. Nicht nur auf facebook, selbst in der Tagespresse konnte man dem Thema seit dem Sommer kaum entkommen: Dem Mietendeckel.
Die politische Lösung des Berliner Senates sieht vor, dass die Mieten auf bestimmte Obergrenzen festgelegt werden. Dabei soll das Mietniveau auf das von 2013 zuzüglich Inflation festgelegt werden. Auch die Anhebung der Miete bei einer Neuvermietung soll limitiert werden.
Mietendeckel schaffte Mieterhöhungen
Die erste Folge - die wir in unserer Arbeit und privat direkt zu spüren bekommen haben – war eine Welle von Mieterhöhungen. Solange es noch geht, wollte sich eine Vielzahl von Vermietern künftige Einkünfte sichern. Eine uns bekannte Hausverwaltung hatte im Juni 2019 innerhalb weniger Wochen ganze zweitausend Mieterhöhungen zu versenden.
Damit ist die ursprüngliche Absicht erst einmal konterkariert. Doch damit beginnen die Probleme erst. Darf das Land Berlin solch ein Gesetz überhaupt verabschieden? Gibt es da nicht Kollisionen mit dem Bundesrecht? Ist ein solcher mittelbarer Eingriff in das Eigentumsrecht überhaupt legal?
Das bewirkt der Mietendeckel wirklich
Die Grenzwertigkeit dieser Entscheidungen führt auch dazu, dass sich in der Immobilienwirtschaft ein generelles Misstrauen in den Senat aufbaut, so dass selbst der Glaube daran, wie lange Neubauten noch von der Regelung ausgenommen sein werden, immer instabiler wird.
Unsere Einschätzung: Vermieten wird immer unattraktiver. Logische Folge; Eigentümer suchen Alternativen:
• Kurzfristige möblierte Vermietung
• Vermietung unsanierter Wohnungen, weil Modernisierungen nicht mehr ausreichend refinanziert werden können
• Verkauf
• Aufteilung von Wohnhäusern zum Zweck des Verkaufs
Bei den derzeitigen Preissteigerungen ist sogar ein Leerstand zwischenzeitlich attraktiv, wenn auch unmoralisch.
Eine weitere Folge: Erste Wohnungsbau-Genossenschaften haben sich aus Bauvorhaben zurückgezogen und damit Berlin um weitere neue Wohnungen gebracht.
Dies wiederum bekommt das Handwerk zu spüren: Auftragseinbrüche bei der Sanierung von bis zu 40% befürchtet die „Fachgemeinschaft Bau“.
Ist es nicht ebenfalls logisch, dass es am Ende dieses Weges weniger Mietwohnungen und mehr Eigentumswohnungen geben wird? So wird es noch schwerer für die eigentlich Zielgruppe dieser Maßnahmen, nämlich die Normalverdiener, eine Wohnung zu finden.
Wer profitiert vom Mietendeckel?
Doch es gibt auch Gewinner: Wer heute einen guten Mietvertrag hat, der ist in Sicherheit, sofern eine keine Mieterhöhung bekommen hat. Das war er allerdings vor dem Mietendeckel auch.
Sollten Mieter nun ihre derzeitige Miete beanstanden, gar weniger zahlen? Das muss die Zukunft bzw. die Rechtsprechung zeigen. Es besteht durchaus die Chance, in einen Rechtsstreit mit dem Vermieter zu geraten, der auch in einer Kündigung des Mietverhältnisses enden kann. Hier gibt es bislang keinerlei Sicherheit außer der, dass sich Gerichte damit werden befassen müssen.
Unser Ausblick
Was uns ratlos lässt ist, dass das Land Berlin sich neben ihrer Bemühungen um die Mietpreise immer weniger für den aktiven Wohnungsbau zu tun.
Dachgeschosse sollen nicht mehr ausgebaut werden, Bauflächen werden nicht ausgewiesen etc.
Bestehende Wohnungen werden zu horrenden Preisen bzw. mit erheblichem Verlust gegenüber dem damaligen Verkauf von Investoren zurückgekauft, eine Ma0ßnahme, die keine einzige neue Wohnung schafft. Wir können dieses Vorgehen nur noch mit ideologischen Beweggründen erklären, wirtschaftlich sinnvoll ist dies freilich nicht.
Weiterhin werden Zehntausende in jedem Jahr nach Berlin kommen. Die Wohlhabenden werden sich wie bisher auch Wohnungen im oberen Preis- und Ausstattungssegment kaufen.
Für die Geringverdiener, die allein erziehende Mutter und
Wir hoffen,Thu, 19 Dec 2019 - 49min - 66 - IFM 66: Warum die Enteignungsdebatte so unsinnig ist.
„Deutsche Wohnen enteignen – Spekulation bekämpfen“ – mit diesem Schlachtruf macht der „Mietenvolksentscheid e.V.“ eine ungewöhnliche Diskussion auf. Eine innovative Idee oder blanker Unsinn?
Die Deutsche Wohnen verfügt in Berlin über 116.000 Wohneinheiten. Viele davon hat sie vor nicht vielen Jahren dem Land Berlin abgekauft – nicht immer im Top-Zustand, denn öffentliche Wohnungsbaugesellschaften sind auch nicht für Elan bei der Pflege ihrer Bestände und Mieter bekannt.
Nun wollen einige Bürger „Ihre Wohnungen wieder haben“. Das ist erst einmal so sinnvoll, als verkauften Sie Ihr gebrauchtes Fahrrad und fordern es zehn Jahre später zurück, weil sie etwas für Ihr erkranktes Herz tun wollen. Doch wir wollen nicht polemisch werden: Womöglich ist diese Idee ja trotzdem gut und hat eine Chance verdient?
Markus Rosenthal von Wunderflats und Mirko Otto diskutieren über 80 Minuten sachlich und unaufgeregt und liefern erneut eine kurzweilige Sendung.
Ideologischer Kern ist das Postulat „Wohnen sei ein Grundrecht“ – das ist schon intellektuell sehr viel verlangt. Wir finden, dass Internet und Wasser ein Grundrecht sind, aber auch das gibt es nicht kostenlos (obwohl das staatlicherseits sogar möglich wäre).
„Wohnen als Grundrecht“ hieße ja, „kostenlos Wohnungen bauen und bewirtschaften ist ein Grundrecht“ oder „Die Kosten soll irgendjemand anders übernehmen“. Das steht abseits jedes ökonomischen Prinzips.
Selbst, wenn man die Idee der Staatsfinanzierung aus ideologischen oder romantischen Gründen verfolgen will: Die Beträge, die im Raum stehen, sind nicht im Ansatz finanzierbar.
Manche argumentieren, das Land Berlin könnte ja dieses Geld aus den künftig zu erwartenden Mieten „abstottern“. Theoretisch wäre das denkbar. Doch angesichts der Schuldenlast wären dann wieder Mieterhöhungen notwendig, um diese Belastung zu schultern. Das wäre für die Mieter unter Umständen noch schlimmer.
Doch wie soll das Geschehen? Wir urteilen aus unserer Praxis und schauen uns an, wie denn eigentlich die Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft wirklich sind.
Warum Wohnen kein Grundrecht werden kann
1. Die Kosten dafür sind abseits jeder Umsetzbarkeit
Bauen ist extrem teuer und langwierig, Baugrund ist rar und teuer. Auch hierbei legt der Staat den Bauherren erhebliche Steine in den Weg, wie Mirko in der Sendung detailliert erläutert.
2. Der Staat sanktioniert niedrige Mieten
Selbst dann, wenn Vermieter aus sozialem Engagement niedrige Mieten ermöglichen, ist das Finanzamt besorgt um seine Steuereinnahmen und übt Druck aus, die Mieten zu erhöhen, um eine „Gewinnerzielungsabsicht“ zu dokumentieren.
Das ist für uns nichts anderes als eine Einmischung des Finanzamtes in die Wohnungspolitik. Wollte der Staat mieterfreundlich sein, hätte er hier einen sinnvollen Ansatzpunkt.
Sprich: Es wird geahndet, niedrige oder gar kostendeckende Mieten zu verlangen. Das hat mehr Gewicht als die Frage, wem denn nun irgendwelche Wohnungen gehören.
Wie war das eigentlich mit der Grundsteuer? Man führte sie in den 1970ern erneut ein, um Vermieter dafür zu sanktionieren, dass sie Wohnungen leer stehen lassen. Ist die Wohnung vermietet, zahlt der Mieter die Grundsteuer – und damit erhöht sich die Miete…
3. Die Mieten sind oft gar nicht zu teuer
Gerade bei kleineren Vermietern ist erwiesen, dass die vereinnahmte Miete regelmäßig deutlich unter der ortsüblichen Miete liegt. Es ist mitnichten so, dass alle Vermieter ihre Mieter auch nur im vollen rechtlichen Rahmen zur Kasse bitten.
4. Der Staat fördert das Bauen nicht
Wer sich einen später zu erzielenden Mietpreis X wünscht, der muss zum Preis von Y bauen. Es kann nicht funktionieren, einen Mietpreis X für die Bürger zu fordern, wenn das mit den Kosten Y einfach wirtschaftlich nicht möglich ist.
Der Staat könnte ja den „Betrag Y“ bezuschussen. Doch das tut er nicht.Thu, 09 May 2019 - 1h 22min - 65 - IFM 64: Möbliertes Wohnen auf Zeit – wie funktioniert das konkret?
Moderator Andi überlegt, ob er sein Haus möbliert und auf Zeit vermieten soll. Wie würde das dann mit Wunderflats eigentlich genau ablaufen…?
Es kann viele Gründe geben, warum jemand sich nicht von einer Immobilie trennen möchte, die er nicht oder nicht mehr bewohnt. Nicht immer ist Geld in solchen Größenordnungen nützlich, Lebensentwürfe oder Arbeitsorte können sich ändern und in vielen Gegenden steigt der Wert einer Immobilie fast täglich von allein. Warum also verkaufen?
Wir haben das Thema „Möbliertes Wohnen auf Zeit“ schon in unserem ersten Interview mit Markus Rosenthal von Wunderflats angerissen. Heute gehen wir in medias res und schauen uns Schritt für Schritt den Ablauf an. Als plakatives Beispiel dient Andis Elternhaus, das Beispiele für (typische?) Stärken und Schwächen gibt.
1. Die Besichtigung
Sofern gewünscht, sieht sich ein fachkundiger Wunderflats-Mitarbeiter Haus oder Wohnung erst einmal vor Ort ausführlich an und gibt eine Einschätzung ab. Dabei geht es auch um die Frage, welche Erfahrung der Mieter machen soll, welchen Standard er vorfinden soll und welche Dinge von der Waschmaschine bis zur Knoblauchpresse vorhanden sein sollen, denn auch diese Aspekte bestimmen den Preis, den der Vermieter verlangen kann.
Wir lernen zwei interessante Faustregeln:
- Was möchte man in einem Ferienhaus finden? Es geht tatsächlich darum, dass man eine buchstäblich schlüsselfertige Wohnung zur Verfügung stellt, in die man direkt mit dem eigenen Koffer, aber nicht mit der eigenen Schrankwand einziehen kann. Elementare Dinge wie WiFi oder Waschmaschine sind hier ein Muss, doch auch Bettwäsche wird von den Wunderflats-Mietern gern genommen. Auch die Putzfrau, die weiß, wo alles ist, kann gern weiterhin kommen.
- Je vollständiger eine Wohnung ist, desto wahrscheinlicher wird sie gemietet. Leere, quasi „besenreine“ Wohnungen sind also gar nicht gefragt.
Sicherlich finden sich hierbei auch immer ein paar Dinge, die aus Betriebsblindheit oder Geschmackssache in Ordnung gebraucht werden müssten, doch auch hier gilt: Es muss dem künftigen Mieter zusagen.
2. Preisfindung
Naturgemäß ist es nicht ganz einfach, einen „fairen“ Preis für eine möblierte Immobilie zu finden. Einerseits sind Extras wie ein Kamin oder das Fahrrad in der Garage schwer einzupreisen, andererseits sind Mieter in nachgefragten Gegenden, die sich in eine Immobilie verlieben auch bereit, einen etwas höheren Preis zu akzeptieren.
Hier bietet Wunderflats fachkundigen Rat, verlässt sich aber auch auf den Markt: Wird eine Immobilie nach ein paar Wochen einfach nicht angefragt, liegt es vermutlich am Preis. Letztlich müssen Vermieter und Wunderflats hier die Nachfrage auf sich zukommen lassen – und gegebenenfalls reagieren.
3. Insertion
Wird man sich preislich einig, so schickt Wunderflats einen weiteren Menschen (und das noch immer kostenlos): Den Fotografen. Er setzt die Immobilie so gut wie möglich in Szene und kreiert Bilder für den Internetauftritt.
Das „Booking Team“ fertigt neben der Anzeige einen Mietvertrag, damit der Vermieter genau weiß, was auf ihn zukommt, wenn sich ein Mieter für Haus oder Wohnung entscheidet.
In einem parallel geschlossenen Vertrag wird Wunderflats eine Service-Gebühr von 10% auf die vereinbarte Miete zugesichert. Das bedeutet: Beratung, Präsentation und Insertion sind weder mit einmaligen noch monatlichen Kosten verbunden. Nur im Falle einer Vermietung bekommt Wunderflats einen Anteil.
Auch wissenswert: Laut Markus funktioniert die Präsentation der Immobilien so gut und umfänglich, dass gerade mal ein Prozent (!) der Interessenten sich die Immobilie überhaupt in real ansehen.
4. Anfragen
Planmäßig werden sich bald erste Interessenten einfinden. Diese leitet Wunderflats mitsamt ihrem Profil an den Vermieter weiter. Hierbei hat der Vermieter keine Pflicht, denjenigen auch zu akzeptieren.Thu, 07 Mar 2019 - 53min - 64 - IFM 63: Was tun, wenn’s riecht? – Wir treffen den Schadstoffgutachter
Er ist Detektiv, aber kein Polizist, er ist Chemiker, aber er trägt keinen Kittel. Er macht in Immobilien, ist aber kein Makler. Er hat eine gute Nase, aber nicht für Rotweine. Er achtet auf Dinge, die man nicht sehen kann, die aber schwerwiegende Konsequenzen haben können.
Michael Wachotsch ist „Sachverständiger für biologische und chemische Gebäude- und Innenraumdiagnostik“ und hat darin mehr als 20 Jahre Erfahrung gesammelt, die er heute in unser Gespräch einbringt. Mit seiner Firma Ököexpert ist er zusammen mit Diplom-Biologin Jutta Jaeger in Berlin und bisweilen auch Brandenburg unterwegs
Wenn es in Haus und Wohnung riecht, dann ruft man ihn. Es müssen nicht gleich brennende Augen und Reizungen sein, Geruch kann einem neben der Gesundheit auch die schönste Immobilie verhageln.
Bei einem Besuch ist Michaels erfahrene Nase das erste Werkzeug – ansonsten muss das Labor einspringen und Materialien oder Raumluft untersuchen. Michael gibt uns auch einen Einblick, wie viele teils absurde Ursachen für Gerüche es geben kann. Da ist man als Laie schnell überfordert, einige Schadstoffe schaden, aber nicht riechen.
Wie sollte man vorgehen, wenn man eine Immobilie kauft? Hier hat Michael einige Tipps. Schon am Baujahr kann man sagen, wie wahrscheinlich Materialien mit Schadstoffen verwendet wurden. Faustregel: Vor 1920 und ab 2000 ist sehr wahrscheinlich nicht mit nennenswerten Schadstoffbelastungen zu rechnen.
Muss man also beim Kauf einer Immobilie immer einen Schadstoffgutachter mitnehmen? Naja: Wie sehen denn Schadstoffe aus? Wo sucht Ihr bei einer Besichtigung danach? Hier ist Michael Wachotsch gerne „ein guter Bekannter“, der sich bei einer Besichtigung unauffällig umsieht. Ob so eine Begleitung unverzichtbar ist, klären wir natürlich auch.
In einem Exkurs erfahren wir ebenso, dass das Thema „Asbest“ gar nicht ein so uralter Hut und eine längst ausgestandene Belastung ist – im Gegenteil.
Auch spannend: Welche Unterschiede bestehen eigentlich bei Bauschadstoffen zwischen Ost und West? Welche Republik hat sich gefährlichere Experimente geleistet? Wer war blauäugiger im Umgang mit neuartigen Baumaterialien?
In fast 80 Minuten tauchen wir in ein packendes Thema ein und erfahren neben einigen chemischen Fachbegriffen für Kleber und Holzschutzmitteln (die man auch schnell wieder vergessen darf) interessante Begebenheiten aus 30 Jahren Berufserfahrung: Von Betten, die wach machen und Fußböden, die buchstäblich zum Umfallen sind.
Wir fragen außerdem: Gibt es eigentlich Schadstoffe, die heute noch arglos bei Renovierungen verarbeitet werden und die man besser meiden sollte?
Wir klären sogar, woher mancher Wein einen korkigen Geschmack bekommen kann.
Wer mehr wissen möchte, kann sich auf der umfangreichen Webseite von unserem Schadstoffsachverständigen Michael Wachotsch umschauen – und bei Fragen einfach anrufen!Thu, 07 Feb 2019 - 1h 16min - 63 - IFM 62: Digitaler Immobilienhandel – Zukunft oder Wunschdenken?
Mathias Baumeister ist Immobilienfachmann und außerdem Startup-Gründer und Geschäftsführer eines spannenden Berliner Unternehmens, das wir heute genauer unter die Lupe nehmen: realbest
Realbest ist ein so genanntes „PropTech“, befasst sich also mit „property technology“, ist also ein „Immobilientechnologieunternehmen“.
Das bedeutet, man „optimiert immobilienwirtschaftliche Produkte und Dienstleistungen, indem man neueste Informations- und Kommunikationstechnologien anwendet und Geschäftsprozesse oder Geschäftsmodelle effizienter macht.“ – zumindest laut Wikipedia.
Mathias verkörpert in unserer heutigen Sendung sein PropTech und gibt seiner Vision ein interessantes Gesicht. Er kam nach seinem BWL-Grundstudium nach Berlin und hat zunächst in einem traditionsreichen Berliner Maklerunternehmen Erfahrungen gesammelt.
Wie viele Gründer begann Mathias´ Reise damit, dass ihn etwas genervt hat. Einiges sogar. Er wurde Zeuge, wie sein Arbeitgeber in einem immer nur wachsenden Berliner Markt zumindest scheinbar mit gutem Marketing mühelos Millionen verdiente.
Ein Baustein war dabei Interhyp: Eine Plattform, die es möglich machte, mit wenig Kenntnissen Baufinanzierungen zu stemmen. Digital, transparent und einfach. Aus der Begeisterung für diese Idee kommt Mathias´ Vision:
Wie kann man den Prozess des Immobilienverkaufs so weit wie möglich digitalisieren? Wie kann man Transparenz und Digitalisierung in einen Markt bringen, der alles andere als transparent ist?
Das möchte Mathias mit realbest möglich machen. Credo ist die „Digitalisierung des Verkaufsprozesses von Wohnimmobilien“. Die Lösung ist einfach, aber nicht leicht. Denn die Digitalisierung kann vieles, aber nicht alles abbilden. Wie löst realbest das?
Im ersten Schritt bekommt der potentielle Verkäufer eine online-Bewertung seiner Immobilie. Hier liegt natürlich genügend Zündstoff für unser Gespräch, denn dass zertifizierte Gutachter wie Mirko Otto sich nicht einfach so durch einen Algorithmus oder Datenbanken ersetzen lassen, hat sich unter IMMO.FM-Hörern herumgesprochen. Doch wir wollen gegenüber Gästen nicht allzu kritisch sein und hören erst einmal zu.
Besteht das Verkaufsinteresse weiterhin, weist realbest dem Verkäufer gleich zwei akkreditierte und kompetente Makler aus der Region zu. Diese stellen sich beim Verkäufer vor und bewerben sich um die Vermarktung der Immobilie. Sie sind explizit von realbest geprüft, für kompetent befunden und nehmen das Objekt in Augenschein. So können sie die Vorabeinschätzung des Preises entsprechend anpassen. Ist realbest also nur eine Vermittlungsplattform für Makler?
Weit gefehlt, denn jetzt spielt das Startup erst seine Trümpfe aus: Danach nimmt realbest die Vermarktung in Angriff: Fotos, Exposés, online-Anzeigen etc. und präsentiert das konkrete Angebot in seiner Plattform seinem Netzwerk – und das ist das Besondere: Neben dem Makler kommt auch das große Empfehlungsnetzwerk von realbest zum Zuge.
Denn hier finden sich nicht nur suchende Interessenten, sondern auch Finanzierungsberater und ähnliche Interessengruppen, die wiederum für ihre Kunden tätig, aber keine Makler sind. Menschen, deren zentrale Motivation keine Maklerprovision, sondern die Besorgung passender Immobilien ist.
Das nennt realbest dann Market Network. Dieses Netzwerk unterscheidet realbest maßgeblich und entscheidend von herkömmlichen Anzeigenportalen und eröffnet allen Beteiligten neue Möglichkeiten von der Immobilienbewertung bis zur Online-Reservierung.
Es liegt nahe, dass sich viele spannende Fragen zu dieser aufregenden, aber durchaus komplexen Idee stellen.
Wie finanziert sich realbest? Wie wird Mathias unsere skeptischen Fragen beantworten? Welche Erfolge kann realbest bislang verbuchen und wie sind die Perspektiven für die Zukunft?
Das alles besprechen wir natürlich ausführlich in einer guten Stunde, die Mathias sich für uns genommen hat.Thu, 10 Jan 2019 - 1h 03min - 62 - IFM 61: Wunderflats: Möbliertes Wohnen auf Zeit – ein Megatrend?
Vorhang auf für die bislang längste Ausgabe von IMMO.FM, mit der wir kurz vor Weihnachten 2018 satte 80 knackige Minuten fürs „Driving home for Christmas“ spendieren.
Wir haben uns dafür jemanden aus einem Berliner Startup eingeladen, der für ein Unternehmen spricht, das man kennen sollte: Wunderflats. Das Thema von Wunderflats: „Möbliertes Wohnen auf Zeit“ oder auch „Housing as a service“.
Ausgangsfrage: Du kommst neu in eine Stadt: Wie findest Du eine Wohnung? Alles, was klar ist:
- Du kennst Dich mit den Preisen nicht aus.
- Du weißt nicht, welche Lagen interessant sind und
- eigentlich hast Du auch weder Kühlschrank noch eine Kaffeemaschine.
Was jetzt? Exakt da kommt Wunderflats ins Spiel – heute vertreten von Markus Rosenthal, dem Pressesprecher des Berliner Startups, das eigentlich schon gar keines mehr ist.
Über 30.000 Angebote hat Wunderflats in ganz Deutschland für Singles und Familien. Doch auch Arbeitgeberkunden suchen hier Wohnungen und Häuser für Ihre Arbeitnehmer, die sie gerne in deutschen Großstädten beschäftigen möchten.
Moment mal? Gibt es da nicht noch Airbnb? Klar. Doch neben deren wachsender Unbeliebtheit – die wir ebenfalls besprechen – sieht sich Wunderflats nicht als Mitbewerber, sondern als etwas ganz anderes – nämlich kein Tourismusunternehmen.
Die persönliche Betreuung der Kunden ist Teil des Selbstverständnisses von Wunderflats – ein gigantischer Unterschied zu Airbnb, die versuchen, alles so digital (=billig) wie möglich abzuwickeln.
Möbliertes Vermieten ist für uns bei IMMO.FM ein neues Thema, das wir sogleich intensiv hinterfragen. Wie wichtig ist denn die Ausstattung des Angebotes? Was ist das Minimum, damit der Preis stimmt? Sollte doch ein Innenarchitekt gefragt werden? Wie wird denn der Mietpreis festgelegt?
Das Wichtigste: Die Auslastung. Welche Erwartungen dürfen wir als Vermieter an die Auslastung unserer Immobilie haben? Welche Arbeit nimmt uns Wunderflats dabei ab? Welchen Preis nimmt Wunderflats eigentlich dafür und wie?
Auch wichtig: Was haben Mirko und Andi daran zu kritisieren?
Markus Rosenthal weiß eine ganze Menge – nicht nur über Wunderflats. So entwickelt sich unsere Plauderei um das Thema „Die Bedeutung möblierter Immobilien für den Immobilienmarkt“ zu einer durchaus tiefschürfenden Diskussion und vielleicht dem Beginn einer wunderbaren Freundschaft?
Außerdem bekommen wir einen interessanten Einblick in den Alltag eines Unternehmens, das schon heute mehr als 90 Menschen beschäftigt.
Wir danken Markus für seine Zeit und versprechen Euch gute Unterhaltung!Thu, 13 Dec 2018 - 1h 14min - 61 - IFM 60: Nachhaltigkeit für 5 Euro, Herr Professor?
Prof. Peter Ruge ist noch einmal bei uns zu Gast. Kein Wunder, hat er doch in seiner letzten Folge viele Fragen aufgeworfen. Es geht um sein absolutes Lieblingsthema: Nachhaltigkeit.
Seien wir ehrlich: Nachhaltigkeit, das ist ein etwas abgenutzter Begriff. Nachhaltigkeit wäre irgendwie schön, es sind auch alle irgendwie dafür, aber was genau ist das? Elektroautos, deren Batterien mit mehr Aufwand hergestellt werden als Verbrennermotoren im ganzen Leben verbrauchen sind es sicherlich nicht.
Aber wozu unterrichtet Peter Nachhaltigkeit als Fach an der Universität?
Nachhaltigkeit ist eine deutsche Erfindung und als solche zunächst einmal ein Rechenmodell. Forstwirte haben sich die Frage gestellt: Wie viele Bäume muss ich pflanzen, um kontinuierlich Holz entnehmen zu können, ohne dass sich mein Bestand relevant verkleinert?
Auf Autos und Gebäude bezogen geht das natürlich nicht – ein immer warmes Gebäude, ein immer fahrendes Auto wäre ja das perpetuum mobile. Also ist Nachhaltigkeit hier eher ein ideal, dem man sich nähert. Dabei gibt es die „drei Säulen der Nachhaltigkeit“:
Ökölogie: Das Haus soll am Ende keine oder fast keine Energie verbrauchen. Darum mache ich bei der Erstellung des Gebäudes Kompromisse, um das Ziel danach zu erreichen.
Ökönomie: Nachhaltigkeit kann – wie fast alles im Leben – nicht zu jedem Preis erreicht werden.
Sozial: Für wen ist das Gebäude gedacht? Wird das Gebäude denen gerecht, die es nutzen sollen? Welche Ansprüche haben diese Menschen und warum?
Am Rande ein Beispiel aus unser aller Praxis ist die Energieeinsparverordnung (EnEV) und der damit auch von Mirko Otto immer wieder angeprangerte „Dämmwahn“: Er ist ökonomisch, sozial und ökologisch – wie nun auch unser Professor erklärt und bescheinigt – Unsinn.
Nachhaltigkeit, so erklärt er weiter, liegt ohnehin weniger im krampfhaften Energiesparen, sondern mindestens gleichermaßen in der Hebung und Nutzung von Ressourcen eines Gebäudes, Energie zu erzeugen.
Seine bedeutendsten Erfahrungen mit Passivhäusern hat Peter in einem ganz anderen Teil der Erde gemacht: In China. Bei seiner Konzeption des ersten Passivhauses in Südchina spielte Dämmung zwar in puncto Kühlung eine wichtige Rolle, aber die Herausforderung als solche war kaum geringer – weshalb wir ihn auch dazu ausführlich interviewen.
Wir kehren zurück nach Deutschland und lernen, ob und inwiefern heute Nachhaltigkeit im Bau präsent ist. Hat sich hier viel getan? Ist Deutschland Weltspitze oder eher so schlecht wie sein Mobilfunknetz?
An welchen Dingen erkennt man eigentlich, dass jemand nachhaltig gedacht hat? Wir werden Peter auch fragen, wo man in Berlin Nachhaltigkeit – oder die Abwesenheit davon – erkennt.
Außerdem hat Peter uns eines seiner Projekte mitgebracht, das ihm besonders am Herzen liegt: Die G-Road.
Die G-Road („Green Healthy Road“) ist eine Sammlung von Inspirationen zur Nachhaltigkeit, die versucht, Gesundheit, Umwelt, Technik und soziale Aspekte neu und besser zu denken. Hier finden sich Ansätze zur Bewässerung in der Wüste, grüne CO2-Speichertürme mitten in Berlin oder fahrbare Arztpraxen.
Ach: Warum und wie 5 Euro eine Rolle beim Verständnis von Nachhaltigkeit spielen, erfahren Sie außerdem – diesmal bei IMMO.FM!Thu, 18 Oct 2018 - 48min - 60 - IFM 59: Was ist Architektur, Herr Professor?
Wenn wir von Immobilien sprechen, dann selten darüber, wie sie entstehen. Dabei hat unser Andrej Karpinski doch jemanden seiner Nachbarschaft, der sich wirklich damit auskennt – und nach langem Terminieren endlich zu Gast bei IMMO.FM.
Prof. Peter Ruge ist Architekt. Davon gibt es natürlich jede Menge, doch wenige können von sich sagen, ganze Stadtviertel in China geplant zu haben. Außerdem ist Peter einer der Vorreiter in Sachen Nachhaltigkeit – doch dazu ein andermal mehr.
Schon beim Studium ging der Düsseldorfer einen ungewöhlichen Weg – nämlich nach Japan, wo er einen ganz anderen Blick auf Architektur bekam als seine deutschen Kommilitonen.
Seine Karriere begann er im Nachwende-Berlin der 1990er. Wer in Berlin unterwegs ist, der hat sicherlich schon einmal die Nordischen Botschaften gesehen, eine lang gezogene grüne, schlangenartige Fassade. Nachdem Berlin wieder zur Hauptstadt wurde, folgten neben der kanadischen Botschaft am Lepiziger Platz noch andere Botschaften.
Auch LTD_1 – ein aus zwei Bumerangs übereinandergelegtes Konstrukt – ist ein prämierter Erfolg, der Peter sehr wichtig ist. Ein Haus, das sich mit Gesundheit befasst und dabei auf die Gesundheit seiner Nutzer Einfluss nehmen will.
Natürlich berichtet Peter uns auch von weiteren schöpferischen, baulichen und anekdotischen Highlights seiner Karriere.
Vor allem kommen wir in dieser Ausgabe auf Peters spätere Arbeit zu sprechen. Über die Reisen nach China, wo es darum gehen wird, zweitausend Wohnungen und später ganze Stadtviertel zu planen. Wir sprechen über Nachhaltigkeit, über die heutige Sicht auf Bauten von gestern und darüber, was Architektur für ihn bedeutet, bis zu seiner Professur.
Der Einblick in den Alltag eines nicht ganz gewöhnlichen Architekten wird Euch bestimmt genau so viel Spaß machen wie uns.Thu, 27 Sep 2018 - 47min - 59 - IFM 58: Woran erkennt man den richtigen Gutachter?
Es gibt viele Dinge, an denen man einen guten Sachverständigen erkennt. Dabei spielen natürlich Zertifikate bzw. Zertifizierungen eine große Rolle, denn hier hat eine externe, unabhängige Stelle den Sachverständigen auf Herz und Nieren geprüft.
Wer sich unseren Auftritt genau anschaut, der stellt schnell fest, dass wir auf das von der Industrie- und Handelskammer (IHK) vergebene „öffentlich bestellt und vereidigt“ einigen Wert legen. Das hat allerdings auch damit zu tun, dass die meisten Interessenten, die Immobilien-Sachverständige wie uns suchen, damit automatisch Qualität assoziieren. Das ist auch erstmal in Ordnung.
Das heißt aber nicht, dass die IHK-Zertifizierung ausschließlich den Olymp der Sachverständigen beherbergt. Denn auch die IHK ist eine Behörde und wir als Insider haben manches daran zu kritisieren. Beispielsweise ist es hier und da fraglich, wie die IHK eigentlich Ihre Prüfer rekrutiert. Wir konnten die Frage, was genau die Prüfer eigentlich zu prüfen qualifiziert, nicht beantworten. Manche Prüfungen erachten wir nach zwei Jahrzehnten Berufspraxis doch für etwas lax. In anderen Bundesländern werden Anwärter von Mitbewerbern aus der gleichen Stadt geprüft – ideal ist anders.
Um also erst einmal sicher zu sein, dass sich jemand nicht einfach selbst als Experte kürt, ist eine IHK-Anerkennung schon einmal ein wichtiges Indiz, dass Sie es eher nicht mit einem „schwarzen Schaf“ zu tun haben werden. Aber Sie können in Sachen Qualifikation noch höher greifen.
Manche High-End-zertifizierungen werden von sehr renommierten Instituten vergeben, die durchaus teure und wertige Ausbildungen anbieten. Meistens hat man es bei Gutachtern, die derlei Zusatzausbildungen absolviert haben, mit absoluten Profis zu tun. Leider aber kennt diese Institute beziehungsweise Zertifizierungen kaum jemand – sie sind also für Sie als Interessenten zwar sehr bedeutend, aber das können Sie nicht wissen. Das soll anders werden.
In dieser Ausgabe ordnen wir die Zertifikate für Immobilien-Wertermittler einmal unserer Wertschätzung nach.
Keine, gekaufte oder unklare Zertifizierung
Zertifizierungen sind auch deshalb so wichtig, weil sich Jeder „Immobilien-Sachverständiger“ oder „Gutachter“ nennen darf. Das ist natürlich das absolute Minimum und für Ihre Ansprüche absolut ungenügend.
Die nächste Stufe sind „Auszeichnungen“ oder „Zertifizierungen“ von Verbänden, bei denen diese gegen einen Mitgliedsbeitrag vergeben werden. Hier ist ebenfalls wenig Qualität zu vermuten, eher im Gegenteil.
Es gibt ebenso Verbände, die ihre Mitglieder teilweise prüfen, aber als Außenstehende, aber Branchenkenner haben wir keinen Einblick, wie das stattfindet, so dass auch das für unser Empfunden eher auf eine „Jahresmiete für ein Gütesiegel“ hinausläuft.
Öffentlich bestellt und vereidigt
Die IHK hält für fast alles im Leben eine Liste mit von ihre öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bereit. Auf der Liste mit 96 Tätigkeitsfeldern findet man zwischen A wie „Abfallstoffe“ bis „Werkstoffe“ auch Profis für „Altbausanierung“, „Innenausbau“ oder die „Überprüfung von Geldspielgeräten“.
Sprengnetter und DIA
Vor allem zwei Institutionen haben sich besonders qualifiziert. Sprengnetter gehört mit einer Markterfahrung von fast 40 Jahren zu den bedeutendsten Kompetenzstellen im Bereich der Immobilienbewertung. Die Angebote des Unternehmens reichen von Marktdaten über Softwareprodukte bis hin zu Ausbildungen und eben die Zertifizierung.
Hier finden sich die höchsten Ansprüche an Ausbildung und Fachkompetenz. Die Zertifizierung erlangt man allerdings nicht ausschließlich, indem man dort eine Ausbildung absolviert; man kann sich auch hier der Prüfung stellen und – bei Erfolg – eine der drei Zertifizierungen erlangen.
Die Deutsche Immobilien-Akademie (DIA) an der Universität Freiburg GmbH bietet mit den Studiengängen für die Immobilienwirtschaft ein auf berufstäti...Thu, 13 Sep 2018 - 27min - 58 - IFM 57: Scheidung: Der Zugewinnausgleich
Viele Menschen denken über den Güterstand erst nach, wenn eine Ehe zu scheitern droht. Das ist einerseits romantisch, hat man sich doch seinerzeit nicht aus materiellen Gründen vermählt. Andererseits sind Überraschungen über das, was in Jahren oder Jahrzehnten angeschafft und erwirtschaftet wurde, sehr schmerzhaft und nicht nötig.
Die Zugewinngemeinschaft ist der gesetzliche Güterstand und damit die grundsätzliche Regel innerhalb einer Ehe, sofern kein Ehevertrag geschlossen wurde.
So selbstverständlich die Zugewinngemeinschaft ist, so unklar ist sie immer wieder für manche unserer Mandanten. Sie sagt eigentlich nichts anderes aus, als dass der innerhalb einer Ehe erwirtschaftete Zugewinn beiden Partnern hälftig zusteht.
Man geht also davon aus, dass sich zwei Menschen zusammenschließen und ihre wirtschaftlichen Interessen vereinigen. Dementsprechend werden sie dann auch im Trennungsfall behandelt. Wer also zu Hause bleibt, Haus und Nachwuchs hegt, damit der andere Partner mit freiem Rücken Geld verdienen kann (und vielleicht auch mehr als wenn er eben nicht die stabile Stütze zu Hause hätte), soll nicht im Nachhinein dafür bestraft werden. Er (oder sie) hat diesen Erfolg eben auch ermöglicht und Anspruch auf seine oder ihre Hälfte dieses Erfolges.
Das bedeutet aber auch: Jeder behält das, was er VOR der Ehe bereits besaß. Betrachtet und gesucht wird im Wesentlichen nur die Differenz zwischen dem Vermögen zum Beginn der Ehe und deren Ende.
Wer also ein zuvor geerbtes Haus in die Ehe einbringt, der setzt es nicht dem Zugewinn aus, er wurde ja zuvor erworben. Selbst ein Erbe während der Ehe ist nicht dem Zugewinn unterworfen und würde dann herausgerechnet. Oder doch nicht?
Der Wert der Immobilie ändert sich im Laufe der Ehe, egal, ob sie genutzt, vermietet, bebaut, saniert oder brach liegen gelassen wird. Darum nimmt der Partner an diesem Wertzuwachs sehr wohl Teil, womit klar ist, warum wir Immobiliensachverständigen vernünftigerweise bei keiner Scheidung fehlen sollten.
Im Falle der Trennung muss der eine Partner dem anderen den fehlenden Teil zu seinen 50 Prozent auszahlen, also den Zugewinn ausgleichen, daher „Zugewinnausgleich“. Das geht aber für den Bereich der Immobilien nur mit belastbaren Zahlen. Hier kommen wir Gutachter ins Spiel.
Wir als qualifizierte Sachverständige müssen in solchen Fälle den Verkehrswert von Immobilien zu verschiedenen Stichtagen ermitteln. Daran sind natürlich ganz andere Aufgaben und Herausforderungen geknüpft…Thu, 10 May 2018 - 28min - 57 - IFM 56: Scheidung: Was wird aus der Immobilie?
Als Immobiliengutachter haben wir es oft mit Trennungsszenarien zu tun. Das ist nicht immer einfach, weil sich nicht alle Ehepartner „im Einvernehmen“ trennen. Oft stören Wut oder Verletzung die Kommunikation.
Das ist verständlich, denn meistens wurde die Immobilie gemeinsam angeschafft, als Erfüllung eines gemeinsamen Traumes, den es nicht mehr gibt und der dann nicht selten einer neuen Zukunft im Weg steht. Dennoch ist es meist der größte Vermögensgegenstand, den beide besitzen. Wer wollte verlangen, dass man da stets rational und ruhig agiert?
Glücklicherweise erreichen uns in unserer Sozietät überwiegend vernünftige (Ex-)Paare, die nach wie vor auf Augenhöhe und überwiegend sehr vernünftig kommunizieren. Aber auch Anwälte melden sich bei uns, die – oft mit dem gegnerischen Anwalt – Sachverstand für Immobilien im Namen Ihrer Mandanten suchen, die kein Wort mehr miteinander reden.
Wenn sich Zwei streiten, dann in der Regel auch um den Wert der Immobilie. Da ist es durchaus verständlich, wenn ein Partner unterstellt, dass der andere jetzt „seinen“ Gutachter bringt, um die Dinge in seine Richtung zu neigen.
Da wir aber der Neutralität verpflichtet sind, ist das eine falsche Vorstellung - der wir trotzdem oft begegnen. Es hat wenig Sinn, einen seriösen Gutachter für sich einvernehmen zu wollen – das kann nur klappen, wenn ein unseriöser Gutachter im Spiel ist. Faustregel: Je mehr Qualifizierungen und Zertifizierungen ein Gutachter vorzuweisen hat, desto korrekter und seriöser dürfte das Ergebnis sein.
Auch die Möglichkeit, einen Zweitgutachter zu konsultieren, schafft mehr Klarheit, ist aber auch teurer.
Was ist unser Rat?
Holen Sie den andern ins Boot. Es ist schade um Arbeit, Zeit und Geld, wenn der andere Beteiligte ohnehin dem Gutachten widerspricht, weil er oder sie den Gutachter nicht einmal kennengelernt hat.
Sehen Sie das Gutachten als Basis, nicht als letzten Schluss. Es geht nicht um ein-, zwei- oder fünftausend Euro an Meinungsverschiedenheit. Es geht darum, eine Basis zu finden, über die man verhandeln kann. Man kann natürlich so viele Gutachter beauftragen, bis der Wunschwert dabei ist. Doch am Ende braucht man zu einer Einigung das Einverständnis des anderen. Der nämlich muss keines der Gutachten akzeptieren. Hier hilft nur Vernunft – und auch mal ein Gespräch zu Dritt, bei dem wir als Außenstehende mit Ruhe und Empathie mehr Sachlichkeit einbringen.
Sagen Sie auch mal „ja“. Da ist einfach, aber nicht leicht. Was auch immer passiert ist: Wer sich gegen alles sperrt, der bekommt nicht nur „nicht recht“. Er blockiert auch, dass es weiter geht. Auch, wenn es auf den ersten Blick so scheinen mag, als habe man den anderen jetzt bestraft: Man bestraft sich selber. Denn keine Lösung ist eigentlich immer die schlechteste Lösung. Dann lieber reden – auch, wenn es einem widerstreben mag.
Was alles passieren kann, wenn der Ex-Partner ungeduldig wird, berichten unsere Profis in der hier vorliegenden Ausgabe und natürlich noch vieles mehr!Thu, 26 Apr 2018 - 27min - 56 - IFM 55: Gekauft wie nicht gesehen – Zwangsversteigerung
Wann immer wir bisher über den Erwerb von Immobilen sprachen, ging es dabei um den klassischen Kauf von einem scheidenden Eigentümer. Was aber, wenn eine Immobilie gegen den Willen des Eigentümers verkauft wird…?
Eine Immobilie kann aus verschiedenen Gründen zwangsversteigert werden. Einer kann sein, dass eine Bank gegen einen nicht mehr zahlenden Schuldner vorgeht. Aber auch bei Erbengemeinschaften kann es passieren, dass ein Objekt unter dem Hammer landet, offiziell nennt man das „Die Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“.
Das kann eine Menge Vorteile für den Käufer bergen. Zum einen gibt es eine Maklerprovision, so dass man (in Berlin) die oft fälligen 7,14 Prozent einspart. Zum anderen werden derlei Immobilien in der Regel nicht aufwändig beworben und nur einem kleineren Kreis bekannt. Damit hat man schon einen Großteil von möglichen Konkurrenten gar nicht erst neben sich.
Da liegt der Gedanke nahe, ein Schnäppchen machen zu können. Doch das wäre zu einfach: Bei einer Zwangsversteigerung sind Besichtigungen nicht üblich und die Katze im sprichwörtlichen Sack. Es gibt zum Beispiel keinerlei Garantien. Fast möchte man sagen, es gilt: „Gekauft wie nicht gesehen“.
Darum ist es oft sehr schwer, etwas über den Zustand der Immobilie herauszufinden. Nun mag es zwar sein, dass allein das Grundstück in einer gefragten Lage einen erheblichen Wert hat – ganz unabhängig davon, was darauf gebaut ist, doch auch das schafft selten die nötige Gewissheit darüber, welcher Preis angemessen ist.
Darum braucht es für die erfolgreiche Teilnahme an einer Zwangsversteigerung nicht nur Mut und Glück, sondern auch Erfahrung. Darum rät Mirko auch, sich einige dieser Versteigerungen anzusehen, bevor man selbst mitbietet. So bekommt man am besten ein Gefühl, wie diese Auktionen ablaufen und auch, wie sich andere Teilnehmer verhalten. Denn Psychologie ist auch ein wichtiger Faktor. Der Wunsch nach einem Schnäppchen und die bei uns in Berlin immer weiter fortschreitende Verknappung werden immer einige Menschen dazu verleiten, unbedingt als Sieger hervorgehen zu wollen – das kann schiefgehen.
Gut gegangen ist es allerdings bei Mirko Otto, der seine Karriere als Immobilien-Investor tatsächlich mit einem Mietshaus aus der Zwangsversteigerung begonnen hat. Das erzählt er ausführlich in dieser Episode.Thu, 12 Apr 2018 - 43min - 55 - IFM 65: Braucht Wunderflats kein Mensch?
Markus Rosenthal von Wunderflats sitzt mal wieder bei uns im Studio. Diesmal werden wir den Pressesprecher in die Zange nehmen und dem Geschäftsmodell von Wunderflats auf den Zahn fühlen...
Ein weiteres Mal besucht uns Markus Rosenthal von Wunderflats. Wir stellen ihm ein paar kritische Fragen zum Geschäftsmodell seines Arbeitgebers und seiner Bedeutung für den Mietmarkt. Wir sind gespannt, ob er unsere Bedenken zerstreuen kann.
Immerhin gibt es Immoscout und eBay Kleinanzeigen – warum sollte ein Eigentümer nicht einfach dort inserieren und keine Provision an Wunderflats abgeben?
Auch Wunderflats arbeitet daran, den Prozess des „Matchings“ – so nennen sie das Zusammenbringen von Mieter und Vermieter – zu digitalisieren.
Was also bringt mir dann ein weiterer Mittelsmann? Kann ich das nicht selber machen?
Außerdem wird ja solchen Vermietungsfirmen wie beispielsweise Airbnb auch ein Missbrauch des Marktes vorgeworfen.
Wenn eine vermietete Wohnung über Wunderflats auf Zeit vermietet wird, hat die vielzitierte alleinerziehende Mutter das Nachsehen.
Ist Wunderflats nicht auch ein Nest für die (zumindest moralisch) missbräuchliche Nutzung von Wohneigentum?
Die wichtigste Frage: Kann das friedlich enden?
Ob wir Markus eine oder mehrere Schweißperlen entlocken können?Wed, 11 Apr 2018 - 27min - 54 - IFM 54: Einfamilienhaus in Berlin gesucht?
Zusammen mit Immobilien-Investor Christian Gérôme fragen wir: Wo in Berlin sollte man ein Einfamilienhaus zum Kauf suchen?
Dass in unserer ständig wachsenden Stadt die Preise steigen, weiß jeder. Darum ist es auch kein Wunder, dass die Randlagen Berlins ebenfalls ständig teurer werden. Beispiele sind hier Buckow und Lichtenrade. Doch auch Spandau ist eine noch „preislich unterentwickelte“ Gegend, die momentan alles andere als hip ist, aber laut unserer beiden Profis das durchaus perspektivisch werden kann, ja werden muss.
Eine weitere Krux im Berliner Markt ist, dass sich Familien zu sehr auf die eigenen vier Wände – also das freistehende Haus – fixieren und die Alternative der Eigentumswohnung in der Stadt oft nicht favorisiert wird – zu Unrecht?
Trotz der allgemein beklagenswerten Lage aber räumt Herr Gérôme einen wichtigen Punkt ein, der dennoch wenig aufheitert: Dass Paare, die beide berufstätig sind, sich in Berlins Randlagen überhaupt noch ein Haus mit Garten kaufen können – das ist schon selten und im Zweifel eine gute Nachricht, denn in München, Frankfurt oder Hamburg ist sowas viel unwahrscheinlicher – wenn nicht ausgeschlossen.
Doch ist es eigentlich wirklich so wichtig, ein eigenes Haus zu haben? Das scheint bei unseren Experten ein Stück weit aber auch eine Einstellungsfrage zu sein. Nicht umsonst entspringt eine lebendige Debatte zu dem bei IMMO.FM schon mehrfach thematisierten Konflikt zwischen Eigenheim und Geldanlage.
Schon der Eishockey-Gigant Wayne Gretzky wusste: „Es ist egal, wo der Puck ist. Ich will dahin, wo der Puck sein wird“. Dementsprechend hat Herr Gérôme ein paar interessante Theorien, wie sich durch künftige Entwicklungen in Berlin die Lagen und ihre Wertigkeit ändern werden – Stichwort BER.
Nicht nur Lagen treiben uns in unserer Erörterung um, auch Qualität. Wer sich bei Herrn Gérôme auf der Webseite umsieht, der findet meist schlüsselfertigen Luxus. Doch heißt das, dass man nur danach suchen sollte? Uns überrascht ein Plädoyer für Underdogs, für Mut und Querdenken bei der Immobiliensuche.Thu, 29 Mar 2018 - 30min - 53 - IFM 53: Wertermittlung: Das Vergleichswertverfahren
Im dritten Teil zu den Verfahren zur Immobilienbewertung sprechen wir heute über das Vergleichswertverfahren.
Das Vergleichswertfahren kommt vorwiegend bei Grundstücken und selbstgenutzten Häusern oder Wohnungen zur Anwendung. Meist nutzen wir es bei der Bewertung des Einfamilienhauses, aber auch Doppelhaushälften, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen.
Das Vergleichswertverfahren ist für den Normalverbraucher, insbesondere alle, die eine Immobilie kaufen wollen, eigentlich am leichtesten zu verstehen. Schließlich ist vom Fernseher über das Auto oder den PC jeder im Kapitalismus aufgewachsene Mensch an den Preisvergleich von Produkten und deren Merkmalen gewöhnt.
Im Vergleichswertverfahren werden direkte Vergleiche zwischen Immobilien oder Grundstücken angestellt: Welche und wie viele Grundstücke wurden vor kurzem in der Nachbarschaft verkauft? Wie ähnlich sind diese Objekte dem zu bewertenden Grundstück? Je vergleichbarer die Merkmale der Immobilie, umso besser dient auch der Kaufpreis als Vergleichswert im Vergleichswertverfahren!
Wer sich nach Immobilien umschaut, der bekommt rasch ein Gefühl dafür, was eine Wohnung in der Größe X im Viertel Y mit der Ausstattung Z ungefähr kosten müsste und kann beurteilen, wann ein Ausreißer nach oben oder unten vorliegt (und er im Idealfall zuschlägt und kauft).
Als Immobiliensachverständige verfügen wir in Berlin über einen großen Schatz an Daten und haben hervorragende Möglichkeiten, einen präzisen Immobilienwert zu ermitteln. Dabei spielt auch wieder einmal der Gutachterausschuss eine Rolle, auf den wir ebenfalls zu sprechen kommen werden.
Wenn Sie also in einer guten Viertelstunde mehr wissen, erheben sich vielleicht noch weitere Fragen:
- Welches Verfahren ist das wichtigste?
- Welches das Richtigste?
- Welches ist das preiswerteste?
Auch diese Fragen klären wir – und mehr. Wie immer bei IMMO.FM!Thu, 15 Mar 2018 - 17min - 52 - IFM 52: Wertermittlung: Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist das zweite der drei Verfahren, die unsere Sachverständigen Doreen Wolf und Mirko Otto in unsere Dreiteiler zu dem Wertermittlungsverfahren erklären.
Nachdem wir nun schon in Folge 49 das Sachwertverfahren erläutert haben, besprechen wir heute, wie man den Wert einer Immobilie anhand des Ertrages feststellt.
Im ersten Schritt stellen wir per Marktrecherche fest, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete anzusetzen ist. Dabei spielen neben der Lage auch beispielsweise Wohnungsgrößen und deren Attraktivität eine Rolle. Dann werden alle erzielbaren Erträge hochgerechnet; Was bleibt, nennt man Rohertrag.
Dieser Ertrag muss abschließend um die Bewirtschaftungskosten vermindert werden. Hausflure wollen gestrichen werden, Heizungen müssen getauscht werden und zumindest statistisch sind Mietausfälle ebenso zu berücksichtigen. Was dann bleibt, ist der Reinertrag.
Nun kommt der Liegenschaftszinssatz ins Spiel, der – zusammengesetzt aus vielen Faktoren wie Restnutzungsdauer, Mieterwartung und Marktlage – die zu erwartende Verzinsung des Objekts ausdrückt.
Unser Andi Karpinski jedenfalls hat beim Verständnis des Liegenschaftszinses seine liebe Not. Nicht ganz zu Unrecht, wie sich zeigen wird…Thu, 01 Mar 2018 - 17min - 51 - IFM 51: Christian Gérôme und Wohneigentum für Familien
Ein weiteres Mal haben wir das Vergnügen, bei Christian Gérôme zu Gast zu sein. Anlass war die Frage: Wie kommt ein redlicher Familienvater eigentlich an eine Wohnung für die Familie?
Der Traum von den eigenen vier Wänden ist den Deutschen mit der Muttermilch mitgegeben und jahrzehntelang von der Finanzindustrie eingehämmert worden – aber trotzdem viel seltener Realität als in anderen Ländern Europas. In Deutschland lag die Eigentumsquote 2016 bei 51,7 Prozent – Platz 26. Überraschenderweise liegt Rumänien mit 96% vorn, das erste westeuropäische Land ist Spanien auf Platz 12 mit 77,8 Prozent.
Der Eigentumsanteil kann sich nur erhöhen, wenn die Preise für Eigentum bezahlbar bleiben – oder werden? Das führt uns zum IMMO-FM-Dauerbrennerthema: Gibt es eine Preisblase? Was sagt unser Gast, Immobilienentwicklungs-Visionär Christian Gérôme dazu?
Losgelöst von vielen extrem wohlhabenden Menschen, die nach Berlin kommen, sieht Gérôme das Problem in der mangelnden Kaufkraft. Es sind diese vergleichsweise wenigen reichen Marktteilnehmer, die durch ihre Nachfrage für Luxuswohnungen sorgen – daran ist zunächst nichts falsch.
Doch was kann der klassische „Familienvater mit zwei Kindern“ ausrichten? Er kann vielleicht eine Summe von insgesamt 350 bis 400.000 Euro stemmen. Damit muss er gegen Investoren aus aller Welt, ja bis hin zu Singapur antreten. Das kann nicht leicht sein.
Können sich unsere beiden Profis in die Lage versetzen, mit Frau und zwei Kindern dazustehen? Nur partiell, denn sie haben beide drei Kinder.
Was sollen diese arbeitenden Paare mit Kindern nun tun? Müssen sie sich mit einem Mieterdasein abfinden? Gibt es Kompromisse? Oft gehörtes Stichwort: Speckgürtel.
Wenn unser Familienvater aber nun in die bezahlbareren Außenbezirke abwandert, was dann? Wie lange braucht er zur Arbeit? Wie ist dort die Infrastruktur? Wo zahlt er dann seine Einkommensteuer? Wie sinnvoll ist es, als Pendler jeden Tag 80 Minuten im Auto zu sitzen?
Es wundert nicht, dass die Ideen bei den Herren Gérôme und Otto nur so sprudeln. Es gäbe viele Ansätze, die die Situation spürbar verbessern könnten. Ideen, die – so finden wir - von Vernunft und Weitsicht getragen sind, allerdings die Politik zur Hilfe rufen.
Konzepte, wie man die Mieter unserer wunderbaren Stadt mit Eigentum versorgen kann und vieles mehr gibt es in dieser Folge IMMO.FM.Thu, 15 Feb 2018 - 25min - 50 - IFM 50: Christian Gérôme und der Güterbahnhof Prenzlauer Berg
Zu unserer 50. Ausgabe wollten wir gerne etwas ganz Besonderes auf die Beine stellen und das ist uns auch gelungen. Wir treffen nämlich jemanden, der sich in der Berliner Immobilienszene durchaus einen Namen gemacht hat.
Christian Gérôme ist als Geschäftsführer der „Allgemeinen Immobilien-Börse“ Gast in unserer 50. Ausgabe, allerdings kein „Stargast“ – das ist ihm wichtig. Ohnehin möchte er in keine Schublade gesteckt werden. Das wäre auch gar nicht leicht, angesichts seiner vielen Aktivitäten und seiner Art, über Immobilien und unsere Stadt Berlin zu denken. Da reichen wenige Worte nicht aus. Deshalb haben wir in unserer Jubiläumsfolge viele Worte gemacht.
Christian Gérôme entwickelt Immobilien, das steht in jedem Fall fest. In einer Reportage wurde ihm nachgesagt, dass er jede Brachfläche und Baulücke in Berlin kennen würde. Und doch betont er im Gespräch immer wieder, dass er doch nur das tut, was jeder tun kann. Es gelingt ihm dabei, zu überzeugen.
Wer schon länger bei uns ist, weiß, dass wir uns schon mit einem größeren Objekt an der Danziger Straße im Prenzlauer Berg befasst haben, unweit des Ernst-Thälmann-Parks, einem Gelände mit durchaus bewegter aber nicht durchgehend schöner Geschichte.
Dieser Park grenzt an den S-Bahn Ring zwischen Prenzlauer Allee und Greifswalder Straße, wäre da nicht ein großes Gelände, und zwar der ehemalige Güterbahnhof Prenzlauer Berg, den Christian Gérôme 2010 gekauft hat und bis heute nicht bebauen kann bzw. darf bzw. soll.
Ganze 600 Wohnungen sind geplant, sowohl zur Miete als auch zum Kauf, doch nach wie vor ist kein Spatenstich erfolgt. Wie kann das passieren in einer Stadt, die wenig so dringend braucht wie neuen Wohnraum? In einem Bezirk, der (ob nun zu Recht oder nicht) so unglaublich begehrt ist? In einem Bezirk, in dem sich Ur-Berliner die Mieten doch kaum noch leisten können?
Woher rührt der ganze Widerstand? Wie kann so etwas passieren? Wer trägt die Verantwortung?
Es ist nur allzu leicht, einem erfolgreichen Geschäftsmann seinen Erfolg vorzuwerfen. Es ist so einfach, sich angesichts der Objekte, mit denen sich Herr Gérôme umgibt, neidisch zu werden. Wir haben uns die Mühe gemacht, uns einmal die andere Seite anzuhören.
Zur ausgerechnet 50-minütigen 50. Ausgabe Immo.FM laden wir Sie und Euch herzlich ein und wünschen gute Unterhaltung.Thu, 01 Feb 2018 - 42min - 49 - IFM 49: Wertermittlung: Das Sachwertverfahren
Wertermittlungs-Praxis: Das Sachwertverfahren
Wie bestimmt man eigentlich den Wert einer Immobilie? IMMO.FM erklärt die drei meist angewendeten Wertermittlungsarten und wie sie funktionieren. Teil eins ist das Sachwertverfahren.
Es gibt nicht nur einen richtigen Weg oder Denkansatz, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Obwohl Manche denken mögen, dass es doch nur eine korrekte, quasi normierte Art und Weise geben sollte, den Wert einer Wohnung oder eines Hauses gibt es in der Tat gleich derer drei.
a) Das Sachwertverfahren
b) Das Ertragswertverfahren
c) Das Vergleichswertverfahren
Warum das so ist? Das liegt daran, um welche Art Immobilie es sich handelt – und wird natürlich in unserer Sendung erklärt. Den Anfang macht das Sachwertverfahren.
Wie der Name sagt, versuchen wir, die Frage zu beantworten: Was ist der Sachwert dieser Immobilie? Das geschieht, indem wir uns vorstellen, wir müssten dieses Objekt neu erstellen, allerdings mit dem derzeitigen Zustand – also nicht brandneu. Insofern kann man den Sachwert auch „Wiederbeschaffungswert“ nennen oder zumindest als solchen verstehen.
Im ersten Schritt wird ermittelt, zu welchem Preis ein Neubau möglich wäre. Danach wird ein Abnutzungsfaktor in Anrechnung gebracht, denn das Objekt ist ja eben nicht neu. Fertig? Keineswegs. Denn der bis hierher ermittelte Wert hat nichts mit den Kaufpreisen zu tun, die in der Umgebung tatsächlich gezahlt werden? Denn dieser erste Sachwert wird unabhängig davon ermittelt, wo die Immobilie steht. Nun muss natürlich noch der Bodenwert bzw. Bodenrichtwert hinzugerechnet werden.
Klingt erst einmal abstrakt? Darum stehen Doreen Wolf und Mirko Otto mit der Kraft der Worte zur Verfügung, um Klarheit zu schaffen.Thu, 30 Nov 2017 - 24min - 48 - IFM 48: Hörerfrage: Lastenausgleich
Unser Hörer Dirk hat sich ein Thema gewünscht. Es geht um den Lastenausgleich und die Frage, ob er etwas mit der heutigen Zeit zu tun haben könnte.
Wir freuen uns natürlich, wenn Hörer uns um Rat bitten. Dirk schrieb uns:
„Im Kontext von Inflation, Staatsschuldenkrise etc. kommt immer wieder die Frage auf, was eigentlich geschieht, wenn es den Staaten nicht gelingt, sich durch schleichende Inflation zu entschulden. Eine These, die häufig zu lesen ist, lautet: Wenn der Staat wirklich klamm ist, dann erlegt er den Grundstücksbesitzern Sonderabgaben auf. Nach dem Krieg nannte man das Lastenausgleich.
Weil die Immobilie ja nicht mobil ist, wäre man dem schutzlos ausgeliefert. Deshalb, so die These, würden Immobilien ein massives Risiko bergen, am Ende der Dumme zu sein, der vom Staat gemolken wird. Mich würde sehr interessieren, wie Sie diese Gefahr einschätzen und was sie insgesamt davon halten.“
Wie immer sind wir selbst verständlich um keinerlei Antwort verlegen. Die gibt es in dieser Ausgabe.
Thu, 09 Nov 2017 - 11min - 47 - IFM 47: Droht uns eine Preisblase?
Heute diskutieren wir unsere begründeten Vermutungen über eine Immobilien-Preisblase.
Der Wirtschaftsverband ZIA (Zentraler Immobilien-Ausschuss) sieht ein Risiko zu erheblichen Preiskorrekturen in den großen deutschen Städten – und einigen Gegenwind bekommen.
Die Quintessenz:
- Es werden demnächst viele Wohnungen fertiggestellt, Dadurch steigt das Angebot
- Die Zuwanderung lässt nach, was die Nachfrage zurück gehen lässt.
Was sagen Sie? Wir haben da ganz andere Wahrnehmungen:
- Von einer zurück gehenden Einwanderung können wir – gerade in Berlin – nichts erkennen.
- Dass zu wenig gebaut wird, hört man eigentlich an jeder Ecke.
- Seit Jahrzehnten sind Immobilien in Deutschland vergleichsweise preiswerter als in unseren Nachbarländern.
Immerhin: Laut des Amtes für Statistik sind 2016 13 842 neue Wohnungen entstanden, 0,7 Prozent mehr als Ende 2015. Aber ist das wirklich ein Argument?
Mirko Otto und Doreen Wolf diskutieren Eindrücke, Sichtweisen und Fakten und nähern sich einer gewohnt kompetenten Antwort.
PS: Immo.FM ist kostenlos – allerdings nicht für uns. Wenn Sie Ihren nächsten Einkauf bei Amazon.de über unseren Link tätigen, werfen Sie uns als kleine Geste etwas Kleingeld in den Hut - das würde uns natürlich freuen.Thu, 26 Oct 2017 - 43min - 46 - IFM 46: Praxisfall: Wohnung als Kapitalanlage kaufen 5/5
Der fünfte und letzte Teil unserer Reihe: „Doreen kauft eine Wohnung als Kapitalanlage“ ist endlich da. Der Notartermin ist gelaufen, die Verträge unterschrieben, das Geld bezahlt. Was gibt es denn jetzt eigentlich noch? Einiges.
- Wie greifen Miete, Wohngeld und Kreditrate ineinander?
- Welche Beträge fließen in die Steuer?
- Wie wird der Kaufpreis steuerlich behandelt?
- Wie kann Doreen mit der gleichen Wohnung mehr Geld verdienen?
- Welche Kniffe gibt es, mehr Miete zu bekommen?
- Was kann jetzt eigentlich noch schiefgehen? Wie sind denn die Risiken dieser „Geldanlage“?
In diesem letzten, aber vielleicht wichtigsten Teil widmen wir uns intensiv der Frage, wie und warum sich eine solche Investition rechnet und (nicht nur) für Doreen genau das Richtige ist.
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Hier kommt bereits Teil 4 unserer Serie: „Doreen kauft eine Wohnung als Kapitalanlage“ und der Notartermin naht. Nach wie vor gibt es eine Menge Fragen…
Wann ist der richtige Zeitpunkt, den Notartermin zu verabreden?
Was muss man zu Grundschulden wissen?
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Was muss man zum Grundbuch wissen?
Welche Kosten kommen zum Kaufpreis noch hinzu?
In guten 30 Minuten kommen wir diesen Fragen entscheidend näher und freuen uns, dass Sie dabei sind!
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Willkommen zum dritten Teil unserer Reihe „Doreen kauft eine Wohnung als Kapitalanlage“. Wir haben nun erfahren, wie Sie Ihre zukünftige Wohnung gesucht und gefunden hat. Nun kommt das nächste Kapitel: Die Finanzierung.
Zu welcher Bank geht Doreen jetzt?
Geht Sie überhaupt zu einer Bank oder lässt sie die Bank zu sich kommen?
Welche Unterlagen muss sie jetzt zusammensuchen und wie schwierig ist das?
Wie kommt die Kreditentscheidung der Bank zustande?
Wie funktioniert das mit Kreditsicherheiten?
Wie blickt die Bank auf die Wohnung?
Wie wichtig ist Eigenkapital?
Wie geht die Finanzierung in zehn Jahren weiter?
Eine Menge Fragen, aber zum Glück auch wie immer eine Menge Antworten, die Lust auf diese Ausgabe IMMO.FM machen – wir wünschen wie immer gute Unterhaltung!
PS: Immo.FM ist kostenlos – allerdings nicht für uns. Wenn Sie Ihren nächsten Einkauf bei Amazon.de über unseren Link tätigen, werfen Sie uns als kleine Geste etwas Kleingeld in den Hut - das würde uns natürlich freuen.Thu, 14 Sep 2017 - 33min - 43 - IFM 43: Praxisfall: Wohnung als Kapitalanlage kaufen 2/5
Doreen hat eine Wohnung gefunden, die ihr zusagt. Lage ist okay, Preis im Budget. Was jetzt? Sie lässt sich die wichtigsten Unterlagen zukommen, die wir nicht nur aufzählen, sondern natürlich auch ausführlich erklären.
- Die Teilungserklärung: Warum ist sie wichtig, was muss man dazu wissen?
- Was ist beim Grundbuch zu beachten, um sich vor unangenehmen Überraschungen zu schützen? Welche könnten das sein?
- Der Grundriss. Wie zweckmäßig ist die Wohnung geschnitten?
Schon jetzt, als sie Unterlagen vom Makler anfordert, hat Doreen einen Vertrag geschlossen, nämlich mit dem Makler. Den erklären wir natürlich auch ausführlich.
Nachdem Doreen und Mirko nichts Auffälliges gefunden haben, kommt der nächste Schritt: Die Besichtigung. Sicherlich meist emotional, geht es dennoch weniger um Geschmack als um Vernunft. Doreen verrät natürlich auch, wie sie das gemacht hat.
Wie ging es ihr nach der Besichtigung? Alles das wissen Sie und Ihr nach dieser Folge! Viel Spaß dabei!Thu, 10 Aug 2017 - 24min - 42 - IFM 42: Praxisfall: Wohnung als Kapitalanlage kaufen 1/5
Heute beginnen wir mit einem neuen und ausführlichen Praxisthema: Wie kauft man eigentlich eine Wohnung zur Kapitalanlage für „später mal“? Das Besondere: Wir können das mit jemandem Schritt für Schritt durchgehen, der gerade genau das getan hat - in den kommenden fünf Ausgaben von IMMO.FM!
Doreen Wolf, selbst Gutachterin und bei Otto & Kollegen „an der Quelle“ hat nach ihrer Hochzeit den Wunsch, sich nach und nach etwas anzusparen, selbstredend in Immobilien. Sie ist um die 30 Jahre alt und geht wie ihr Mann einer angestellten Tätigkeit nach. Was nun?
Gerade mit Blick auf die dauernd steigenden Preisen möchte sie keine teuren Fehler machen. Zunächst die Grundüberlegungen:
- Natürlich muss die Wohnung vermietet sein, schließlich braucht sie Mieteinnahmen
- Wer soll die Zielgruppe sein?
- Welche Faktoren im Umfeld wirken positiv auf die Nachfrage ein?
- Wie hoch ist der Vervielfältiger und mit welchem Faktor kann ich leben?
- Wie gut ist die Wohnung derzeit vermietet?
- Welche Entwicklungen sind zu erwarten?
- Auch nicht unwichtig: Wieviel Eigenkapital ist überhaupt da?
Ein paar Aha-Momente sind schon für diesen ersten Teil versprochen, zum Beispiel die Antworten auf die Fragen:
- Wie hat Doreen Ihre Wohnung gefunden?
- Wie wichtig ist es, die „Ecke“ zuvor zu kennen, in der die Wohnung liegt?
- Wie konnte Doreen eine Wohnung zu dem Preis finden?
- Was ist der Schlüssel, das Geheimnis zum guten Deal?
- Was hat Mirko Otto an Kritik?
Doreen wird uns erzählen, wie sie von der Idee zur konkreten Wohnung gekommen ist. Doch das war erst der Anfang. Nun muss Doreen diese Wohnung auf Herz und Nieren prüfen.
- Welche Unterlagen braucht sie, um alles Nötige zur Wohnung zu erfahren und wie liest man sie?
- Welche Fragen muss sie stellen, um nichts Wichtiges zu verpassen?
- Wer sind die Miteigentümer und wie funktioniert das eigentlich mit mehreren Eigentümern?
Natürlich kann das nur ein Ausschnitt unserer guten halben Stunde sein, zu der wir Sie und Euch gern einladen – viel Spaß!Thu, 20 Jul 2017 - 40min - 41 - IFM 41: Die Mietpreisbremse entgleist!
Wir waren ja schon immer dagegen: Die Mietpreisbremse. Wir freuen uns allerdings, dass sich diese Erkenntnis auch anderswo durchsetzt. Den Auftakt macht ein Urteil aus Hamburg. Hier wird zwar die Mietpreisbremse in ihrer Funktionstauglichkeit nicht weiter hinterfragt, vielmehr habe die Stadt „die Vorgaben aus dem Gesetz in seiner Verordnung zur Mietpreisbremse nicht erfüllt“. Nun ja, das Urteil geht in die Revision, wir warten ab.
In München hat ein Amtsrichter die Mietpreisbremse für nichtig erklärt. Die Staatsregierung habe „Fehler bei der Umsetzung des Bundesgesetzes“ gemacht. Das Justizministerium arbeitet bereits an einer Neufassung des Gesetzes, um mögliche Unsicherheiten künftig zu vermeiden. Auch nicht schlecht: Im verhandelten Fall klagten Mieter aus der feinen „Maxvorstadt“, die 20 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter zahlen - laut Mietspiegel liegt die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch nur bei 13,78 Euro. Schon irre, wie die Mietpreisbremse ausgerechnet von denen zu Fall gebracht wird, die sie gar nicht brauchen… Also stimmte unser Immo.FM Cover von damals doch.
In Nordrhein-Westfalen will die Koalition die Mietpreisbremse direkt abschaffen. Sie habe „ihren Zweck nicht erfüllt“.
Die Details, Meinungen unserer Experten und mehr wie immer in dieser Ausgabe IMMO.FM! Viel Spaß dabei!Thu, 06 Jul 2017 - 8min - 40 - IFM 40: Die Rauchmelderpflicht ist da.
Seit dem 01.01.2017 ist sie auch in Berlin angekommen – die Rauchmelderpflicht. Doch diese einfache Aussage, wie man sie gerne mal in der Zeitung liest, ist etwas irritierend…
Richtig ist, dass alle Neubauten ab dem 01.01.2017 mit Rauchmeldern in Aufenthaltsräumen ausgestattet werden müssen. Mit Neubauten sind allerdings nur die Bauten gemeint, die eben nach dem ersten Januar fertig gestellt werden, was also alle Immobilien, die vor dem 01.01.2017 fertig waren zu „Altbauten“ im Sinne dieser Regelung macht.
Diese Pflicht trifft in erster Linie Vermieter und Eigennutzer. Erstere dürfen die Kosten allerdings auf den Mieter umlegen.
- Welche Merkmale aber müssen diese Rauchmelder erfüllen?
- Wann muss man die Batterien wechseln?
- Wer kontrolliert das eigentlich?
- Wie sinnvoll ist diese Regelung?
Wir wünschen wie immer viel Spaß und Kurzweil!Thu, 08 Jun 2017 - 13min - 39 - IFM 39: Der Mietspiegel 2017
Zum ersten, aber bestimmt nicht zum letzten Mal ist unsere Doreen Wolf, ebenfalls Gutachterin bei Otto & Kollegen, zu Gast bei Immo.FM. Doreen ist unter anderem „Bachelor für Immobilienwirtschaft“, bildet sich ständig weiter und hat mit Sicherheit auch mit Ihrem Gutachten zu tun, wenn Sie Mandant bei uns werden. Was Sie noch über Doreen wissen sollten? Zum Beispiel, dass sie laut Mietspiegel 2017 mehr als die ortsübliche Miete zahlt…
Der neue Mietspiegel ist da! Was Stadtentwicklungssenatorin Lompscher als „Mietexplosion“ auslobt, sind letztlich 4,5% Steigerung pro Jahr, neun Prozent im Erhebungszeitraum. Wer unbedingt zynisch sein wollte, könnte feststellen, dass sich an dieser Aussage zeigt, wie realitätsfern der Mietspiegel ist. Gab es eine „Explosion“ der Mieten? Kann man sagen. Aber der Mietspiegel bildet eben sehr wenig richtig ab, so eben auch nicht die aktuellen Entwicklungen.
Doch natürlich meckern wir nicht nur. Wir besprechen auch konstruktive Vorschläge und Ideen, wie man denn die ortsübliche Miete feststellen könnte.
Wie wird der Mietspiegel eigentlich erhoben? Auch das erklären wir, denn Doreen wurde tatsächlich von der Stadt angeschrieben, an der Befragung teilzunehmen – und sie hat zugesagt!
Wir wünschen wie immer viel Spaß!Mon, 22 May 2017 - 32min - 38 - IFM 38: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?
Heute schon „ge-leveraged“? Immer wieder preisen Immobilien-Investoren-Gurus bei facebook irgendwelche „100-Prozent-Finanzierungen“. Gibt es sowas?
Vorneweg: Natürlich gibt Ihnen keine Bank die Kosten plus Grunderwerbsteuer plus Malerprovision auf ein Grundstück. Sonst könnte man sich so viele Immobilien kaufen, wie man wollte.
Keine Bank würde sich eine Immobilie als Sicherheit für den gesamten Kredit dienen lässt und dann auch noch für die Erwerbsnebenkosten aufkommen. Dann wäre ja von Anfang an das Risiko größer als der Wert der Immobilie. Wie kommen also die „In fünf Jahren reicher als Donald Trump“-Jünger auf solche Ideen?
Ganz einfach: Die Differenz zwischen dem, was die Bank als Sicherheit akzeptiert kann man durchaus als Blankokredit – also Kredit ohne Sicherheiten aufnehmen. So, wie man das auch tun würde, wenn man sich Konsumwünsche erfüllen will. Das tut die Bank aber, weil das Einkommen des Kreditnehmers einen solchen Kredit rechtfertigt. Das heißt eben genau nicht, dass die Bank die zu finanzierende Immobilie nun klasse finden würde und vom Erfolg des Vorhabens ausgeht.
So hat man dann seine „de facto“-100-Prozent-Finanzierung. Und nun? Was kann schon schiefgehen?
Nun muss die gekaufte Immobilie „nur noch“ diese 100 Prozent (oder mit Nebenkosten 115 Prozent) abzahlen. Ein Mieter fällt aus? Eine Reparatur überrascht uns kalt? Was dann? Dann ist die Rechnung dahin.
Bei drei Prozent Tilgung pro Jahr sind also nach fünf Jahren die Nebenkosten abbezahlt – jetzt erst bezahlen die Raten die Immobilie selbst. Das stimmt aber auch nur dann, wenn der Preis noch so ist wie vor fünf Jahren, also zum Kaufzeitpunkt.
Insofern bleibt zu diskutieren, ob es ein genialer Coup ist, eine „100-oder-mehr-Prozent-Finanzierung“ auf die Beine gestellt zu haben oder ob man sich damit etwas aufhalst, was schnell den Zauber des schnellen Reichtums zerstreut.
Nicht zuletzt darf es doch auch nicht Ziel sein, eine Bank dahin bekommen zu haben, Kapital herauszureichen –egal, an wen. Denn „Finanzierungsbekommer“ und „Immobilieninvestor“ sind nämlich verschiedene Dinge.
Diskussion und Schlussfolgerungen gibt es in unserer heutigen Sendung. Viel Spaß – wir haben Euch und Sie gern vor Fehlern beschützt.
Unter anderen sprechen wir auch von Alex Fischer, dem Investment-Punk Gerald Hörhan und „Immopreneur“ Thomas Knedel.Thu, 11 May 2017 - 28min - 37 - IFM 37: Gibt es noch vernünftige Immobilien-Investitionen?
Gibt es noch vernünftige Immobilien?
Angesichts der aktuellen Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt macht es immer weniger Spaß, lohnende Investition zu suchen. Vielerorts sind die Preise so hoch, dass bei der zu erwartenden Mietrendite 25, 30 oder sogar mehr als 35 Jahre braucht, um sein Investment zurückzubekommen.
Geht das denn wirklich nicht billiger? Haben wir keine Idee? Doch, sonst würden wir keine Sendung darüber machen. Nehmen wir beispielsweise das Ruhrgebiet. Hier ist es gar nicht so schwer, Wohnungen zu finden, die nur einen Vervielfältiger von acht oder zehn aufweisen. Das wäre ein veritables Investment, von dessen Mieteinnahmen man Zins und Tilgung begleichen könnte.
Nun ist es aber auch so, dass im Ruhrgebiet ein Großteil der angebotenen Immobilien aus den fünfziger und sechziger Jahren stammt. Nicht nur drohen hier massive Investitionen & notwendige (auch energetische) Sanierungen, viel schlimmer noch: Vielerorts ist die Bevölkerung überaltert, junge Menschen zählen in die absoluten Ballungszentren. Es stellt sich die ernsthafte Frage, wer auf lange Sicht noch dort wohnen will und mit wie viel neuem Geld man einen Zustand schaffen muss, der Mietern der aktuellen Generation genügt.
Schlimmstenfalls verstirbt ein Mieter und es findet sich kein neuer. Dann ist es durchaus wahrscheinlich, dass sich auch kein Käufer für seine Wohnung findet. Das macht die Freude über die eingangs attraktive Rendite rasch zunichte. Wieder zeigt sich: Es gibt eben nichts geschenkt.
Wo wir gerade bei Kalendersprüchen sind: wenn das Leben dir Zitronen gibt, nach Limonade draus. Also die Hypothese unseres Profis: was wäre denn, wenn man sich ganz gezielt Zitronen sucht und daraus Limonade macht? Zitronen, von denen die anderen nicht an, was für prima Limonade man daraus machen kann?
Klingt komisch, ist aber nicht. Mirko Otto erklärt ausführlich wie das genau funktioniert und bringt anschauliche Beispiele, angefangen bei einem echten Albtraum-Auto…
Viel Spaß und danke fürs Zuhören!Thu, 20 Apr 2017 - 30min - 36 - IFM 36: Populäre Mietrechts-Irrtümer
Nachdem ein lieber Hörer uns ein paar Fragen eingesandt hat, machen wir heute einen Abstecher ins Mietrecht. Dort gibt es nämlich einige Mythen, die sich hartnäckig halten.
„Wenn ich drei Nachmieter bringe, muss der Vermieter mich auch früher aus dem Mietvertrag entlassen“
Viele Vermieter freuen sich, wenn ein scheidender Mieter neue Interessenten – also künftige Nachmieter – bringt. Der Mieter hat dann womöglich die Möglichkeit, früher auszuziehen und auch noch Geld zu sparen. Der Vermieter spart sich die Mühe, seine Wohnung zu bewerben, womöglich einen Makler zu bestellen etc. Klingt zunächst mal wie eine Win-Win-Situation.
Doch wie ist das? Muss ein Vermieter einen Mieter denn früher aus dem Vertrag entlassen, wenn er ihm drei Nachmieter gestellt hat? Natürlich nicht. Nicht nur gibt es da keinen Anspruch, auch das Interesse eines Vermieters an Interessenten, die der ehemalige Mieter bringt, ist ohnehin schon eingeschränkt.
Schließlich will kein Vermieter gern zu den gleichen Konditionen vermieten wie zuvor. Außerdem kann der Vermieter nicht gezwungen werden, einen der Nachmieter sympathisch zu finden. Schließlich wäre auch denkbar, dass diese Interessenten gar kein richtiges Interesse oder gar keine hinreichende Bonität haben. Sicherlich kann man sich bisweilen mit dem Vermieter einig werden, aber irgendeinen rechtlichen Anspruch darauf gibt es nicht.
„Die letzte Miete zahle ich nicht mehr. Die können wir dann ja mit der Kaution verrechnen“ Es gibt viele faire Vermieter. Deswegen sind aber nicht alle Vermieter fair. So kann es während des Mietverhältnisses schon den einen oder anderen Vorfall geben, der einen Mieter erahnen lässt, dass die Erstattung der Kaution nicht reibungslos vonstattengehen wird.
Da ist der Gedanke nachvollziehbar, die letzte Miete gar nicht mehr zu zahlen, um das finanzielle Risiko zu minimieren, falls sich ein Vermieter über eine gesprungene Fliese oder ein Loch in der Wand über Gebühr aufregt und sich die ganze Sache ärgerlich in die Länge zieht, während man auf sein Geld wartet.
Verstehbar? Ja. Aber nicht legal. Das kann dann sogar richtig teuer werden, wenn der Vermieter ernsthaft eine Zahlungsklage anstrengt. Die Kaution hat damit nichts zu tun. Will Sie also ein Vermieter richtig schikanieren, kann dieser Versuch böse nach hinten losgehen.
„Die Kaution bekomme ich, nachdem mein Vermieter die Wohnung abgenommen hat!“ Keineswegs. Das ist im Grunde auch völlig logisch, denn oft steht noch gar nicht fest, wer eigentlich wem noch Geld schuldet. Es ist vor allem sehr unwahrscheinlich, dass bereits alle Betriebskosten abgerechnet und ausgeglichen sind. Manchmal muss noch die Heizkostenabrechnung abgewartet werden oder andere Kosten stehen noch nicht fest.
Deshalb hat ein Vermieter zwischen drei und sechs Monaten Zeit, die Rückzahlung zurückzuhalten. Außerdem könnte es auch sein, dass sich Schäden an der Wohnung erst später nach dem Auszug zeigen oder bemerkt werden. Wer also bei einem Umzug die Kaution schon für die Möbel der neuen Wohnung oder als neue Kaution verplant, wird sich sehr wahrscheinlich verrechnen.
Wer einen fairen Vermieter hat, wird zumindest einen guten Teil der Kaution zurückerhalten können, sofern sich abzeichnet, dass die Betriebskostenabrechnung weitestgehend durch die Nebenkostenvorschüsse abgedeckt ist. Aber auch hierauf hat man kein Recht.
„Einmal im Jahr darf ich eine Party veranstalten, bei der es etwas lauter wird.“ Nein. Ruhestörender Lärm ist nach 22:00 Uhr gesetzlich verboten. Dafür gibt es leider keine Ausnahmen, egal, wie besonders Anlass oder Jubiläum auch sein mögen. Auch hier ist man auf Fairness, Vernunft und Verständnis der Nachbarn angewiesen.
Ebenfalls noch nicht ausgestorben: „Schimmel ist immer ein Mangel an der Wohnung, den der Vermieter beheben muss!Thu, 30 Mar 2017 - 22min - 35 - IFM 35: Gestatten: Verbraucherstreitbeilegungsgesetz
Endlich ist IMMO.FM wieder da und läuft in den kommenden Wochen zu neuen Höhen auf. Wir beginnen mit einem weiteren neuen Gesetz…
Ein weiteres Mal setzt Deutschland EU-Richtlinien in Gesetze um. Diesmal geht es darum, dass jeder EU-Mitgliedsstaat seinen Verbrauchern auch „Streitbeilegungsstellen“ oder korrekter „alternative Streitbeilegung in Verbraucherangelegenheiten“ zur Verfügung stellen muss, die Einigungen ohne Gericht ermöglichen. Die deutsche Konsequenz davon heißt „Verbraucherstreitbeilegungsgesetz“ oder VSBG.
Seit dem 1. Februar 2017 müssen Unternehmen deshalb auf ihren Webseiten deutlich zu erkennen geben, ob sie sich bereit erklären, an einem Verbraucherschlichtungsverfahren nach dem VSBG teilzunehmen. Ansonsten drohen wie immer Abmahnungen von unterbeschäftigten Anwälten. Ausnahme sind Betriebe mit unter 10 Mitarbeitern.
Nun kann man ja die Privatisierung als solche durchaus gemischt betrachten und gerade eine „Privatisierung des Rechts“ kann und sollte man kritisch beäugen. Was soll der Nutzen sein?
Zum einen hofft man, dass Verbraucher, die sich aus Angst vor Kosten und dem Paragraphendschungel bei eher geringfügigen Beträgen normalerweise nicht wehren würden, nun den Rücken gestärkt bekommen. Das hat man durchaus erreicht, denn diese Verfahren sind für die Verbraucher grundsätzlich kostenfrei.
Zum anderen haben Unternehmen den Vorteil, dass der „Streitmittler“ bzw. die Schlichtungsstelle der Schweigepflicht unterliegen, so dass Streitigkeiten als solche a priori nicht an die große Glocke gehängt werden. Weiterhin haben Unternehmen den Vorteil, dass Verfahren nicht mehr so lange dauern wie beim klassischen Gericht und auch nicht unbedingt teuer sein müssen. Problem hierbei ist allerdings: bei kleinen Streitwerten können die Gebühren für die Schlichtung auch schon mehr als 100 % betragen…
Was der Profi Mirko Otto vom neuen Verbraucherstreitbeilegungsgesetz hält, erfahren Sie natürlich in unserer Sendung.Thu, 16 Mar 2017 - 17min - 34 - IFM 34: Die Mietrechtsreform – Mögliche Folgen
Heute geht es weiter mit unserem Thema „Mietrechtsreform“. Man sieht der Reform sicherlich an, dass es nun einmal mehr Mieter als Vermieter gibt, denn die geplante Reform macht es den Eigentümern nicht leichter.
Was passiert denn nun, wenn man den Vermietern das eben immer schwerer macht, Profitchancen verkleinert und mehr und mehr Hürden aufstellt, um Mieter zu schützen?
Was passiert denn, wenn diese Eigentümer einfach aufgeben und – bei dem aktuellen Zinstief – an den Mieter verkauft? Wäre dann mehr Wohnraum geschaffen? Würden einkommensschwache Familien dann leichter an eine Wohnung kommen?
Natürlich nicht.
Ist das schon alles? Sicher nicht, sonst würden wir ja eine Sendung daraus machen…Thu, 28 Jul 2016 - 11min - 33 - IFM 33: Die Mietrechtsreform – Das ist geplant
Nachdem wir uns eine Pause gönnen mussten, lassen wir endlich Immo.FM wieder anlaufen! Zeit wurde es ja.
Wir starten mit einem Aufreger: Der neuen Mietrechtsreform. Hier sollen die Mietspiegel auf eine „breitere Basis“ gestellt werden. Aha. Mit dieser „breiteren Basis“ meint der Justizminister vor allem, dass der Zeitraum, aus dem Werte in den Mietspiegel einfließen, von vier auf ganze acht Jahre ausgedehnt wird. Wir erläutern die unguten Folgen.
Auch Mieterhöhungen sollen der Höhe nach gekappt werden. Man will augenscheinlich verhindern, dass Modernisierungen allzu heftig auf den Mieter abgewälzt werden können. Fraglich, ob damit unzumutbare Mieten verhindert werden - oder Modernisierungen.
Wir sprechen über diese, aber noch einige andere Eingriffe in den Markt und die Folgen…Thu, 14 Jul 2016 - 17min - 32 - IFM 32: Goldene Regeln im Umgang mit Interessenten 3/3
Und heute kommt der dritte Teil unserer „goldenen Regeln im Umgang mit Interessenten“. Wie in den letzten Wochen auch werten wir aus, was Andi bei Verkauf seines Hauses erlebt hat.
Aus seinen – nicht immer witzigen – Erfahrungen arbeiten wir heraus, was jeder wissen sollte, der eine Immobilie vermietet oder verkauft.
In den letzten folgen haben wir bereits folgende Regeln diskutiert:
1. "Beginne mit dem Happy-End!"
2. "Verplempere Zeit am Telefon, nicht im Objekt!"
3. "Wenn ein Anrufer „sehr interessiert“ ist – lass es sein!"
4. "Alles geht in 12 Stunden!"
5. „Sei sexy, aber keine Hure“
6. „Lass die Leute sich verlieben.“
7. „Sei einfach ehrlich statt ängstlich.“
In unserem letzten Teil besprechen wir noch diese (möglichen) goldenen Regeln.
8. „Gewöhne Dich ans Einstecken!“
9. „Das ist keine Besichtigung. Das ist ein Date!“
10. „Auch Dein Fass hat Grenzen!“
11. „Wenn es Liebe ist, kommt es zu Dir!“
12. und was niemals, niemals fehlen darf: „Gesiegt wird beim Notar!“
13. und genau so wichtig: „Zweifele niemals daran, dass Du verkaufen wirst!“
Also: Einer der renommiertesten Wertgutachter Berlins, ein über zwei Jahrzehnte gut abgehangener Verkäufer und – naja – Andrej Karpinski laden ein zu einer Gesprächsrunde mit wertvollen Erfahrungen und Anekdoten aus dem echten Leben, bei der für jeden etwas neues dabei sein wird.Thu, 12 Nov 2015 - 40min - 31 - IFM 31: Goldene Regeln im Umgang mit Interessenten 2/3
Heute kommt der zweite Teil unserer „Goldenen Regeln für den Umgang mit Interessenten“. Wir diskutieren – teils kontrovers – Andis Feststellungen aus seinem kurzen Leben als „Immobilienverkäufer“.
Ob Sie Ihre Immobilie verkaufen, Makler sind oder sich als Interessent auf Ihr gegenüber einstellen wollen: Hier kommen wieder wichtige Regeln, über die nachzudenken lohnt:
5. „Sei sexy, aber keine Hure“
6. „Lass die Leute sich verlieben.“
7. „Sei einfach ehrlich statt ängstlich.“
Was genau meinen wir damit? Wie soll man diese Regeln verstehen und anwenden? Das erklären wir gleich in aller Ruhe und wünschen viel Spaß beim Hören!Thu, 29 Oct 2015 - 38min - 30 - IFM 30: Goldene Regeln im Umgang mit Interessenten 1/3
Gibt es „Goldene Regeln“ im Umgang mit Interessenten? Unverrückbare Wahrheiten, die immer gelten und Profis und Amateuren Erfolg garantieren? Ja, es gibt sie.
Nachdem unser Moderator Andi sein Haus so gut wie verkauft hat, konnte er in fast 100 Telefonaten und mehr als 50 Besichtigungen einige Muster erkennen, die auf fast alle Menschen zutreffen, die sich auf Ihre Immobilienanzeige melden – ganz gleich ob Sie Makler oder Eigentümer sind.
Vom ersten Telefonat an bis zum Notartermin: Wir als Verkäufer agieren, reagieren, passen unser Verhalten der Situation ein Stück an. Aber wie?
Wäre es nicht toll, diese Regeln zu kennen und ab morgen selbstsicherer und entschlossen aufzutreten und den Raum für Enttäuschungen minimal zu halten? Machen wir. Und Immo.FM kann noch mehr, denn unser erster Gast nach 30 Folgen ist kein geringerer als Andreas Crämer, der als Verkäufer seit mehr als 20 Jahren Häuser und Wohnungen im Wert von Dutzenden Millionen überall in Deutschland an Mann und Frau gebracht hat.
Heute spendieren wir die ersten vier Regeln. Sie lauten:
1. Beginne mit dem Happy-End!
2. Verplempere Zeit am Telefon, nicht im Objekt!
3. Wenn ein Anrufer „sehr interessiert“ ist – lass es sein!
4. Alles geht in 12 Stunden!
Was bedeutet das im Einzelnen? Nun, das müssen Sie selbst hören...Thu, 15 Oct 2015 - 31min - 29 - IFM 29: So geht Mietspiegel
Immobilienprofi Mirko Otto hat sich ja schon einmal in einer Sendung kritisch über den Mietspiegel geäußert. Wenn man sich seine Argumente anhört, dann ist es leicht, das ganze Konzept nur mit einem Kopfschütteln zu quittieren.
Der Mietspiegel ist nicht nur unwissenschaftlich, auch sein Zustandekommen ist absolut fragwürdig. Man könnte einen Schimpansen mit Pfeilen auf Excel-Tabellen werfen lassen – der Nutzwert der Ergebnisse wäre womöglich ähnlich.
Nun hat Europas größtes Zentrum für Immobilienwirtschaft eine Studie vorgelegt, die mit dem Mietspiegel endgültig aufräumt. Wie es sich für eine Schlüsselinstitution wie die „International Real Estate Business School“ (IREBS) gehört, wird nicht einfach gemeckert, sondern eine Lösung gezeigt, die sehr überzeugend scheint.
Eine Kernforderung, die weniger trivial und populistisch ist als sie wirkt: „Politik raus aus dem Immobilienmarkt!“
Es wird ja gerne so getan, als ob die Mieten „explodieren“, „Wohnungsnöte“ werden ausgerufen und eine allgemeine Stimmung geschürt, die keinem Menschen weiterhilft. Da stört es natürlich, dass die tatsächlichen Zahlen anders aussehen.
Aber auch ohne Politiker hätte man ja nicht sofort einen hilfreichen und belastbaren Mietspiegel. Wie aber könnte man das machen?
Das erfahren Sie heute gewohnt kurzweilig und verständlich. So sind wir eben.Thu, 01 Oct 2015 - 31min - 28 - IFM 28: Abwicklung eines Immobilienverkaufs 2/2
Wie wir wissen, will unser Andi Karpinski sein geerbtes Herrenhaus demnächst verkaufen. In unserer letzten Ausgabe hatten wir schon viele Fragen geklärt, heute geht es mitten im Eingemachten weiter.
Wofür haften Sie als Verkäufer? Welche Aussagen müssen Sie im Vertrag festhalten, um auf der sicheren Seite zu sein? Wo können sich Fallstricke verstecken? Vielleicht hat es Sinn, die Wohnung oder das Haus noch einmal unter anderen Gesichtspunkten anzusehen.
Wenn es dann einen Vertragsentwurf und bald darauf einen Notartermin gibt, gilt es, noch einige Fristen zu beachten.
Wann aber ist der so genannte Lasten-/Nutzen-Wechsel zu vollziehen? Und wie sieht er aus? Und nicht zu vergessen: Wann bekommt man den Kaufpreis?
Sie merken: Viele Grundsatzfragen in unserem Verkäufer-Einmaleins, wie immer reich garniert mit Praxisanekdoten vom Experten persönlich.Thu, 17 Sep 2015 - 23min - 27 - IFM 27: Abwicklung eines Immobilienverkaufs 1/2
Unser Moderator Andi Karpinski ist (teilweise fast) Im Glück, denn er glaubt, einen potentiellen Käufer für sein Haus gefunden zu haben. Nun geht es darum, den Verkauf richtig und reibungslos vorzubereiten. Wie aber macht er das richtig?
Natürlich führen alle Wege zum Notar. Doch welchen nimmt man? Wer entscheidet das? Gibt es Unterschiede? Verschiedene Stundensätze vielleicht?
Welche Unterlagen müssen Sie als Verkäufer bringen oder gar besorgen? Was passiert, wenn ein Erbe noch gar nicht im Grundbuch steht? Was wird aus alten Grundschulden aus der Zeit, als die Immobilie finanziert wurde? Was ist eine Löschungsbewilligung? Können Sie für irgendwelche Aussagen haften, die Sie bei der Besichtigung gemacht haben? Was passiert, wenn etwas mit der Immobilie nicht stimmt?
Sie merken es ja: Fragen über Fragen. An einem ganz konkreten Praxisfall – nämlich dem altehrwürdigen Herrenhaus am Fährkrug – gehen wir alle Schritte einmal durch. Danach wissen Sie Bescheid.Thu, 03 Sep 2015 - 33min - 26 - IFM 26: Hörerfragen I
Heute beantworten wir Zuschauerfragen: Wie machen sich die Bestellerprinzip und Mietpreisbremse inzwischen bemerkbar und: Wie lüftet man im Sommer einen Keller?
Vorab. Die Botschaft scheint bei allen angekommen zu sein: Angebote mit Provision finden sich tatsächlich nicht mehr in den gängigen Internetportalen. Das von der Regierung adressierte Symptom wurde also abgestellt. Was nun?
Natürlich arbeiten die Makler – die ja genug Zeit hatten, sich auf die neue Situation einzustellen – nicht plötzlich kostenlos. Allerdings ist zu bemerken, dass doch hier und da eine kleine Schockstarre auf Seiten der Eigentümer eingetreten ist. So sind manche durchaus präsente Anzeigen mittlerweile verschwunden. Wir bemerken einen Trend, dass Eigentümer selbst die Dinge in die Hand nehmen.
Allerdings sind hier auch schon erst leichte Hemdsärmeligkeiten zu beobachten, beispielsweise dann, wenn nur dann Besichtigungen möglich sind, wenn der Eigentümer erst aus dem idyllischen „Weiß-ich-nicht-wo“ mal wieder nach Berlin zum Shoppen kommt.
Aber das alles wird sich geben – schließlich wird ja jetzt (wie Sie längst wissen) dank der Mietpreisbremse Wohnraum wieder bezahlbar. Was hat sich hier getan? Nix.
Die Preise sind so gut wie überall die gleichen wie zuvor. Die Mietpreisbreme ist kaum zu sehen. Mietervereine hingegen feiern ihre Sternstunde und laden offenherzig ein, die bestehenden Mietpreise zu prüfen und bei „Ungerechtigkeiten“ dem Vermieter dermaßen den Marsch zu blasen, dass er sich am Morgenchampagner verschluckt. Warten wir ab, was passiert.
Derweil warten die Vermieterverbände gelassen darauf, dass überhaupt erste Klagen vor Gericht landen – und wie sie entschieden werden.
Ob Sie Ihren Keller im Sommer besser ordentlich durchlüften sollen oder die Fenster lieber geschlossen halten und die Kälte bewahren – das hören Sie von unserem „Ranga Yogeshwar der Immobilien“ in unserer heutigen Folge.Thu, 20 Aug 2015 - 12min - 25 - IFM 25: Selbstauskunft und Bankgespräch
Na? Schon die persönliche Bilanz aus der vergangenen Folge erstellt? Prima. Was sind die Ferien doch wieder ergiebig! Nachdem Sie nun Ihre Bilanz kennen, geht es heute – um im Jargon der "Rechnungs-Wesen" zu bleiben zur „Gewinn- und Verlustrechnung“. Lassen wir kurz das Vermögen mal Vermögen sein und kommen zu dem Geld, was in jedem Monat kommt oder geht.
...und wie viel können Sie?
„Das Ziel muss man eher kennen als die Bahn.“ Soll heißen: Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, müssen Sie ermitteln, wie hoch Ihre monatliche Belastung eigentlich sein kann. Schließlich bringt es nichts, wenn Sie Ihre Traumimmobilie finanzieren und danach fortan jeden Abend Reis essen (es sei denn, die Immobilie liegt in China).
Dabei geht es nicht nur um Ihre eigenen Einschätzungen, denn merke: Ihre Einschätzung ist der Bank (leider) egal. Sie hat ihre eigenen Rechenwege, um Ihre finanzielle Belastbarkeit auszurechnen. Es hat also Sinn, direkt einmal eine Selbstauskunft einer Bank auszufüllen und das Ergebnis auf sich wirken zu lassen. Ihr Gastgeber Mirko Otto, der schon einige kleinere und größere Objekte hat finanzieren lassen, erklärt, was Sie zu den einzelnen Positionen wissen sollten. Quasi eine Ausfüllhilfe de Luxe.
Hallo, Herr Kaiser?!
Nachdem Sie anschließend wissen, was Sie sich aus Ihrer und aus Sicht der Bank leisten können (oder: können sollten), geht der nächste Weg tatsächlich zur Bank – ganz unverbindlich. Sie haben ja – zumindest in unserer Vorgehensweise – Ihr Wunschobjekt noch gar nicht gefunden. Das wäre ja auch vorschnell, denn Sie wussten bis eben ja noch nicht, wie Sie das stemmen sollen – und, was der Bankmensch Ihnen noch dazwischenredet. Sie treten also nicht als Bittsteller auf, der jetzt ganz dringend (vielleicht dem Partner im Nacken) einem Verkäufer schnell eine Zusage bringen muss, sondern als unfassbar entspannter, gut vorbereiteter Kunde von morgen...Thu, 06 Aug 2015 - 17min - 24 - IFM 24: Die persönliche Bilanz
Nach einer kleinen, vorgezogenen Sommerpause ist das Immobilienradio zurück! Worum es heute geht? Wir widmen uns der Frage, wie man eigentlich Immobilieneigentümer wird. Das klingt sehr weit gefasst? Stimmt.
Konkreter: Wenn es darum geht, eine Immobilie zu finanzieren, dann ist der Weg zur Bank unausweichlich. Die wenigsten von uns werden es schaffen, sich die gewünschte Immobilie zusammenzusparen. Also müssen wir uns der Bank vorstellen und damit letztlich für eine Finanzierung bewerben.
Zwar wird die Bank dann anhand jeder Menge Formulare und Dokumente eine intensive Prüfung vornehmen, ob die Sache machbar ist oder nicht. Besser aber ist doch, wenn Sie alleine herausfinden, was überhaupt Ihr Rahmen ist.
Jetzt kommt’s: Selber zu ermitteln, wieviel an Darlehen Sie eigentlich verkraften können sollten Sie nicht nur, um gegenüber der Bank gut zu argumentieren, sondern auch, damit Sie sich Ihre Traumwohnung oder Traumhaus nach Ihrem Budget aussuchen, nicht nach Ihrem Bauchgefühl.
Einen Anfang lernen wir heute von Mirko Otto: Die „persönliche Bilanz“. Dazu muss man kein Buchhalter oder Controller sein, das ist simpler, als man zuerst denkt. Sie müssen auch keine alten Rechnungen oder Quittungen zusammensuchen.
Wir versprechen: Sie bekommen schnell einen ganz anderen Blick auf Ihr Vermögen und Ihre Leistungsfähigkeit, wenn Sie das Ganze einmal schwarz auf weiß sehen.
Aber wie bewerten Sie denn Ihr Auto? Den Schmuck Ihrer Frau? Ihre Möbel? Und zu welchen Wert ist das richtig erfasst?
Diesen einen und viele andere Blicke richten wir heute mal auf Ihr Vermögen – seien Sie doch dabei!Thu, 23 Jul 2015 - 23min - 23 - IFM 23: Milieuschutz
Eine Stadt entwickelt sich auf vielerlei Arten. Zuwanderung, Arbeitsmöglichkeiten, Geschichte, alles wirkt darauf ein, wie eine Stadt aussieht und funktioniert – oder eben nicht. Selbstverständlich ist es sinnvoll, die Entwicklung einer Stadt zu steuern: Den Verkehr, die Frage nach Grünflächen oder Erholungsgebieten, den Bedarf an Grundschulen oder Schwimmbädern – das kann kein Markt regeln.
Neuerdings meinen die Stadtplaner und -entwickler offensichtlich, einen Fortschritt durch Stillstand zu schaffen. Das soll geschehen, indem man verhindert, dass Wohnungen bzw. Häuser über einen gewissen Grad hinaus modernisiert werden. „Soziale Erhaltungsverordnung“ heißt das dann, umgangssprachlich auch „Milieuschutz“.
Wenn jemand sich also entschließt, zwei Wohnungen im eigenen Haus zusammenzulegen oder neue, größere Balkone anzubauen, so muss er vorher fragen, ob er das überhaupt darf.
Hierdurch könnte es schließlich passieren, dass durch die erhöhte Miete eine „soziale Verdrängung“ stattfindet und sich das Milieu dahingehend „verschlechtert“, dass nur Menschen, die höhere Mieten zahlen können im Kiez wohnen – polemisch formuliert.
Selbst, wenn also ein Mieter eine Fußbodenheizung und Panoramafenster haben wollen würde: Pustekuchen. Wird nicht genehmigt. Maßgeblich sind – kein Gag – die „Prüfkriterien für die Umsetzung der sozialen Erhaltungsverordnungen in den Erhaltungsgebieten“. Logisch, eigentlich.
Bislang wohnt in Berlin fast jeder Zehnte in einem Milieuschutzgebiet. Weitere Gebiete kommen regelmäßig dazu. Zeit, die eine oder andere Kritik zu üben – und wie immer vieles mehr!Thu, 04 Jun 2015 - 30min - 22 - IFM 22: Tschüss, Mietspiegel?
Ein Urteil sorgte für Rauschen in den Medien: Am Berliner Amtsgericht in Charlottenburg fiel ein bedeutendes Urteil zum Mietspiegel: Er ist nicht nach wissenschaftlichen Aspekten erstellt und damit letztlich unwirksam.
Thu, 21 May 2015 - 32min - 21 - IFM 21: Wie beurteilt man Standorte?
Welche Kriterien entscheiden denn eigentlich über einen guten Standort? Wie entscheiden Sie, ob Sie besser ein Stück Wald kaufen, eine Gewerbeimmobilie oder ein Mehrfamilienhaus?
Zuerst mag es nahe liegen, dem eigenen Geschmack zu folgen. Aber Achtung: Bei Rendite geht es nicht um Schönheit und Komfort, im Gegenteil: Quadratmeter lassen sich deutlich besser in den Preis einrechnen als „Schönheit“. Wir müssen also lernen, in Rendite zu denen und von unseren persönlichen Vorlieben zu abstrahieren.
Nun könnte man ja meinen, dass ein Immobilienfonds das richtige wäre: Hier managen Profis Top-Objekte – besser, als wir es könnten Aber das ist wieder einmal alles nicht so einfach. Warum? Das erklärt Mirko Otto ganz nebenbei in dieser Folge. Wenn man also selbst eine Immobilie kaufe möchte, woran macht man dann fest, was entscheidet? Was macht die Zukunftsfähigkeit eines Standortes aus? Welche Kennzahlen muss man finden und interpretieren? Nimmt man die Metropole oder die, die es wird?
Sie merken: Darüber wird einiges zu reden sein. Wir wünschen gute Unterhaltung – wo immer Sie uns hören.Thu, 07 May 2015 - 34min - 20 - IFM 20: Eigenheim als Geldautomat?
Für die meisten von uns ist das selbst genutzte Eigenheim ein Traum, auf den wir hinarbeiten oder den wir bereits leben. Er bedeutet Freiheit, Luxus, Unabhängigkeit, das Gefühl, „es geschafft“ zu haben und vieles mehr. Aber das muss nicht ewig so bleiben. Lebensumstände können sich auf verschiedenste Arten ändern. Und dann?
Obwohl vielen Menschen das eigene Haus in erster Linie als Gebrauchsgegenstand präsent ist, so ist es ja auch immer etwas, das „Vermögen aufbewahrt“. Haus und Grundstück repräsentieren einen Wert und dieser Wert ist meistens ein erheblicher, wenn nicht der größte Teil des gesamten Vermögens.
Doch kein Licht ohne Schatten: Wenn man einmal Geld braucht, kann man nicht ein paar Treppenstufen oder ein Fenster versetzen und ist wieder flüssig. Eine Immobilie konserviert Vermögen, aber eben auch immer in Gänze.
Wenn wir älter werden, die Kinder irgendwann aus dem Haus sind oder vielleicht unser Partner verstirbt, werden wir früher oder später bemerken, dass das alles nicht so einfach ist. Entweder wird es einfach unwirtschaftlich, alleine acht Zimmer zu haben oder die Kosten oder die ganze Mühe wachsen uns über den Kopf.
Mögliche Folge: Verkauf, Auflösung des Hausstandes, Altenheim. Der pure Horror.
Aus den USA (die auf Armut generell und besonders im Alter weiß Gott viel besser spezialisiert sind als wir) kommen erste Modelle, wie es auch anders geht.Thu, 23 Apr 2015 - 30min - 19 - IFM 19: Die Mietpreisbremse – Was uns jetzt erwartet
Die Mietpreisbremse ist da. Wie schon beim Mindestlohn möchte die Regierung dafür sorgen, dass eigentlich fast jeder in fast jeder Gegend zu einem niedrigen Preis wohnen kann.
Das hat übrigens noch nicht einmal im Kommunismus funktioniert. Und vielleicht liegt das nicht daran, dass Kommunisten generell und immer zu allem unfähig wären, sondern daran, dass es Dinge gibt, die einfach gute Ideen sind (Fahrrad) und Dinge, bei denen selbst kleine Kinder ahnen, dass sie nicht gut ausgehen (Markus Lanz und Wetten, dass…). Ja, manchmal braucht es kein Genie, um zu ahnen, wie etwas endet.
Zurück zur Mietpreisbremse: Endlich sind die Zeiten vorbei, in denen gierige Vermieter, gegen die Dagobert Duck ein Waisenknabe war, von gepeinigten Arbeitnehmern säckeweise Geld, Wertsachen und Nachkommen kassierten, um heruntergekommene Besenkammern loszuwerden.
Dumm nur, dass es diese Zeiten nie gegeben hat. Noch dümmer, dass diese Mietpreisbremse gar keine andere Chance hat, als zu scheitern. Dumm nur, dass sie für die Menschen, die weniger Geld haben als andere alles nur noch schlimmer machen wird.
Wenn Sie noch nicht genau wissen, was die Mietpreisbremse ist, dann erfahren Sie es hier. Wenn Sie dachten, dass das doch eigentlich eine gute und gerechte Idee ist, erfahren Sie heute, warum das ein Irrtum ist. Wenn Sie noch nicht wissen, was für Zeiten aller Voraussicht nach auf uns zukommen, dann hat Mirko Otto hier auch für sie eine sehr belastbare Prophezeiung.
Mehr kann man wirklich nicht verlangen und darum wünschen Ihnen jetzt schon viel Spaß beim Hören!Thu, 09 Apr 2015 - 1h 07min - 18 - IFM 18: Vorsicht beim Energieausweis
Ein alter DDR-Witz lautete: „Können Sie sich ausweisen?“ – „Was? Kann man das jetzt selber?“. Heute geht es bei uns auch um Ausweise, aber um einen anderen Witz: Den Energieausweis.
Auch diesmal schafft es Mirko Otto, Neulinge und Fortgeschrittene thematisch gut abzuholen. Zuerst geht es darum, was eigentlich der Unterschied zwischen den beiden Arten ist, denn man kann sowohl den Bedarf wie auch den Verbrauch ausweisen. Und alleine dies zeigt schon, dass die Ergebnisse für ein und dasselbe Gebäude je nach Art des Ausweises verschieden sein kann – und meistens auch ist.
So kann ein Bedarfsausweis ein beängstigendes „Knallrot“ ausweisen, wo der Verbrauchsausweis grünes Licht gibt. Beispielsweise, weil eine naturverbundene Familie auf dem Land nur mit Holz heizt und deshalb der Ölverbrauch paradiesisch gering ist.
Für die Beurteilung eines Gebäudes hilft das Ganze nichts. Denn der Altbau kann von Vorteil sein, weil er durch die alten 36er-Wände gute Dämmvoraussetzungen hat, während die hohen Decken aber nun mal mehr Energie brauchen.
Spätestens, wenn man aber diese hohen Decken schön findet, versteht man, warum der Energieausweis nicht viel mehr ist als eine Ansammlung fragwürdiger Zahlen, die ein fragwürdiges Ergebnis ausmachen.
Sie müssen das Objekt „energetisch verstehen“. Die Ursache der Zahlen und Werte sind von Belang, die Bausubstanz, das Verhalten der bisherigen Bewohner die geplante Nutzung und vieles mehr. Da ist der Energieausweis vielleicht hier und da ein Indikator.
Die Idee, dass man die energetische Tauglichkeit an einer einzigen Zahl festmachen könne ist natürlich wünschenswert, aber aufgrund der Komplexität der Dinge würde sie keinem normal denkenden Menschen einfallen. Dazu braucht man schon einen Politiker.Thu, 26 Mar 2015 - 22min - 17 - IFM 17: Die wahnwitzigen Forderungen der Politiker
Immobilienprofi Mirko Otto ist sauer über die wahnwitzigen Forderungen und Gesetze der Regierung. Der Duden definiert Wahnwitz unter anderem als „abwegiges, unvernünftiges, oft auch gefährliches Verhalten“. Darum geht es in dieser Ausgabe.
Mietpreisbremse, Bestellerprinzip und Umwandlungsverbot sind die aktuellsten, tiefgreifenden Eingriffe in den Immobilienmarkt und sie alle haben ein Ziel vor Augen: Mehr Gerechtigkeit und bezahlbarer Wohnraum für Mieter. Doch schon heute verspricht Mirko Otto: Das Gegenteil wird erreicht!
Immer wieder geht es darum, dem vermeintlich „kleinen Mann“ Kosten zu ersparen. Weniger Miete, weniger oder keine Maklerprovision, keine Umwandlung in hochwertigen Wohnraum und was nicht noch alles. Das mag ja – wenn man sich sehr anstrengt – noch lieb gemeint und aller Ehren wert sein.
Zugleich sollen die Vermieter endlich aus ihren wundgelegenen Hängematten gescheucht werden und anstatt der Zigarre Ihr Geld in die Hand nehmen und für energetische Modernisierungen, Dämmungen, Solaranlagen sorgen. Ist das Polemik oder Realsatire?
Das Kernproblem: Unehrlichkeit. Oder Naivität. Warum? Weil das intellektuelle Niveau dieser ganzen Regelungen ungefähr so scharfsinnig ist wie in den Garten zu gehen laut zu rufen: „Es gibt kein Unkraut! Es gibt kein Unkraut! Ich möchte kein Unkraut und darum gibt es keines, ich schaffe es ab, hört Ihr, weg damit, harhar!“
Denn der Aufwand des Maklers (egal, wie wir alle ihn beziffern würden), die notwendigen Investitionen in energetische Sanierung, die bloße Instandhaltung von vermietetem Eigentum, das alles kostet Geld. So oder so.
Ganz egal, ob die CDU oder die SPD oder die Linken das wollen oder nicht. Und diese Kosten den Mietern ersparen zu wollen, wird zwangsläufig nur dazu führen, dass sie es auf anderem Wege wieder bezahlen werden. Versprochen. Und zwar deshalb, weil der Umkehrschluss schlicht unmöglich ist. Der würde lauten, dass Vermieter eben mehr Sanierung und Instandhaltung mit weniger Miete bewerkstelligen wollen und werden.
Und die Miete, also der Preis für Wohnraum? Der wird von Angebot und Nachfrage bestimmt. Wenn eine Regierung „Friedrichstraßenloft für alle“ möchte, dann muss sie das mit Ihrem Eigentum bewerkstelligen, nicht mit dem der Bürger. Aber genau das passiert gerade. Wenn etwas so riecht und so schmeckt, muss man es auch beim Namen nennen: Das ist Enteignung.
Wie wäre es denn mal mit „Pizza für jedermann“. Pizza in Ballungsgebieten darf nur noch € 3,50 kosten. Pardon, dieser Vorschlag ist kein bisschen weniger blöd – oder?
Selbstverständlich sind die Zusammenhänge komplexer, sonst würden wie nicht eine Dreiviertelstunde darüber sprechen – übrigens schon einige Wochen vor der eigentlichen Gesetzgebung, was beweist, dass wir ab und an unserer Zeit voraus sind.
In jedem Fall erwartet Sie eine garantiert nicht temperamentarme Diskussion. Viel Spaß!Thu, 12 Mar 2015 - 56min - 16 - IFM 16: Planieren oder sanieren: Kaufen für den Abriss?
Wenn Sie sich ein Objekt kaufen, spielt bisweilen der Unterschied zwischen „Grundstück“ und „Gebäude“ eine große Rolle. Sie könnten auch sagen, zwischen „Lage“ und „Wohnqualität“.
Oft harmonieren Lage mit dem Niveau des Hauses oder der Wohnung lange nicht mehr. Altbauten haben zu Recht viele Fans, denn vieles kann heute gar nicht mehr zu zahlbaren Preisen so gebaut werden. Doch gibt es auch Bäder oder Küchen, bei denen oft „alt“ eben nicht „schick“ bedeutet.
Die wohl wichtigste Entscheidung dürfte die sein, ob man sich der „Herausforderung Altbau“ stellt und falls ja: Wie? Wenn Sie die Wasserleitungen tauschen wollen, dann müssen die Fliesen weg und deren Farbe gefiel Ihnen sowieso nicht mehr. Diese Armaturen werden dann kaum noch einzubauen sein. Eine Kettenreaktion beginnt, deren Ende Sie vorher kennen sollten, nicht die Handwerker.
Ohne Panik machen zu wollen: Bei so etwas können die geplanten Kosten gerne einmal unkontrolliert galoppieren. Diese Folgenabschätzung ist natürlich auch etwas, bei der ein Sachverständiger wie unser Gastgeber Mirko Otto viel zu berichten weiß.
Und wenn dann alles zusammengetragen wurde, was Sie sich als neuer oder künftiger Eigentümer wünschen, kann es passieren, dass der Satz „Für DAS Geld können Sie es gleich neu bauen!“ gar nicht mehr ironisch, sondern ein richtig sinnvoller Vorschlag ist. Das betrifft übrigens auch Erben.
Wie beim Menschen so lassen sich auch an Wohnungen und Häusern massive Änderungen vornehmen – bis hinein in den Grundriss. Aber immer wird ein großer Teil des Kerns der gleiche bleiben. Was bei einem Neubau schon mit aktuellem Stand und Normgrößen quasi „à la Carte“ geliefert wird, bedeutet im Altbau Dreck, viel Arbeit, Entsorgungskosten etc…
Es lohnt sich, sich mit diesem Thema einmal zu befassen – darum haben wir das wie immer gern für Sie getan. Freuen Sie sich auf über eine halbe Stunde kurzweiliger und lehrreicher Anekdoten und Weisheiten…Thu, 26 Feb 2015 - 38min - 15 - IFM 15: So besichtigen Sie richtig!
Besichtigungen. Gibt es da wirklich etwas zu lernen? Man sollte doch meinen: Hingehen, gucken und abwarten, ob man begeistert ist und alles passt. Es geht aber ein ganzes bisschen cleverer und darum eine extra Ausgabe Immo.FM! Mirko Otto, der rein beruflich tausende von Begehungen und Besichtigungen absolviert hat, verrät Erfahrungen und lehrreiche Anekdoten.
Thu, 12 Feb 2015 - 48min - 14 - IFM 14: So kaufen Sie eine Wohnung als Geldanlage.
Nachdem wir in den vergangenen Ausgaben viel darüber gesprochen haben, wie Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, geht es heute einmal um die Immobilie als Kapitalanlage. Betongold war und ist ein Dauerbrenner, wenn es um die Geldanlage geht. Plötzlich geht es nämlich nicht mehr primär Fragen wie: Will ich dort gern wohnen? Passt der Grundriss zu mir? Komme ich von dort aus gut zur Arbeit?
Schließlich soll die Immobilie jemandem anders gefallen: Dem Markt. Sie sollten die Wohnung (oder seltener: Das Haus) leicht an eine große Zielgruppe vermieten können. Wer kümmert sich um die Verwaltung? Möchten Sie hier selbst tätig werden oder tut das jemand anders für Sie? Was wird das Kosten? Fragen über Fragen.
Wie geht man also an die Suche einer Wohnung als Kapitalanlage heran? Sie können sich vorstellen, dass das ein reichlich langer Artikel würde. Deshalb ist es ja so klasse, dass wir gleich ein ganzes Interview mit Mirko Otto geführt haben. Für die Autofahrt, beim Joggen oder wo immer Immo.FM bei Ihnen ist. Viel Spaß!Thu, 22 Jan 2015 - 56min - 13 - IFM 13: Kreditkonditionen – Das ist wichtig.
Im Rahmen unserer Serie „So kaufen Sie eine Immobilie“ lassen wir auch die Frage danach nicht aus, wie Sie die richtige Bank oder besser gesagt die richtigen Kreditkonditionen finden.
Nun bedeuten Zinsen ja nichts anderes als „Geld für Geld“. Insofern ist es nahe liegend, dass man auch hier Preise vergleichen kann wie beim Kauf anderer Dinge.
Moment: Sollte man nicht annehmen, dass man bei der eigenen Hausbank am besten aufgehoben wäre? Schließlich ist man dort doch seit vielen Jahren, vielleicht Jahrzehnten bekannt? Nicht unbedingt: Denn auch der liebe Herr Schneidereit kann fast nie etwas an den Konditionen „drehen“, die sich sein Arbeitgeber vorgestellt hat.
Aber es wäre unklug, die Qualität einer Finanzierung nur auf den blanken Zinssatz zu reduzieren. Auch die anderen Rahmenbedingungen sollten stimmen und können teuer werden, wenn man sie vernachlässigt.
Und damit es nicht einmal zu wenig gesagt wurde: Auch die beste Finanzierung wird keine Freude machen, wenn sie für das falsche Objekt gedacht ist. Aber dazu mehr in unserer Sendung. Viel Spaß!Thu, 08 Jan 2015 - 19min - 12 - IFM 12: Bankgespräch? Das müssen Sie (vorher) wissen.
Wenn Sie in den vorherigen Ausgaben bei uns gewesen sind (wofür wir uns nicht nur an dieser Stelle ganz herzlich bedanken), dann sind Sie Ihrer Traumimmobilie schon einen Schritt näher gekommen. Und das möglicherweise so weit, dass Sie sich jetzt mit der Frage befassen, woher eigentlich der Kaufpreis dafür kommen soll.
Und sobald das Objekt der Begierde ein wenig größer ist, passiert es in der Regel, dass der Gang zur Bank unvermeidlich wird.
Ein alter Spruch sagt: „Eine Bank ist eine Institution, die einem Geld leiht, nachdem man den Nachweis angetreten hat, dass man keines braucht.“ Und dieser Nachweis ist meist einigermaßen aufwendig, das wissen Sie selbst.
So banal das Anliegen, ein Haus zu kaufen, erst einmal klingen mag, so viele Fragen schließen sich beim anschließenden Gespräch in der Bank an.
Natürlich wollen wir, dass Sie für diesen Termin ideal vorbereitet sind. Und deswegen hat sich Mirko Otto etwas mehr als eine halbe Stunde Zeit genommen, um seine Erfahrungen mit Ihnen zu teilen.Thu, 11 Dec 2014 - 37min - 11 - IFM 11: So finden Sie die perfekte Immobilie
Das perfekte Haus oder die perfekte Wohnung suchen wir alle. Tut uns leid, das gibt es nicht. Die perfekte Lage zum passenden Preis, in der jede Ecke und jeder Winkel stimmt – da hätten wir in 20 Jahren noch nicht von gehört.
Aber „nicht perfekt" ist ja nichts Schlechtes. Es bleiben ja noch immer „super" und „klasse". Wie findet man also das richtige Haus? Das klingt zuerst banal: ImmoScout anwerfen, Region eingegeben und los geht's – bloß nicht.
Darum erklären wir in dieser Ausgabe, wie man sich richtig vorbereitet, bevor man sich die Finger bei ImmoScout wund scrollt oder gar die wertvolle Freizeit bei Besichtigungen verplempert. Natürlich ist in einer Dreiviertelstunde noch Platz für viel mehr Faustregeln, Lehrsätze und lehrreiche Anekdoten. Viel Spaß beim Hören!Thu, 27 Nov 2014 - 46min - 10 - IFM 10: Hausverkauf 4/4: Den richtigen Preis finden
Im vierten Teil unserer Reihe „So verkaufen Sie Ihr Haus“ kommen wir zur Frage: Welchen Preis verlangen Sie für Ihr Haus? Hier gibt es viele Methoden, zum Ziel zu kommen. Leicht ist das selten: Es gibt ja auch nicht den einen richtigen eurogenauen Preis. Es gibt Emotionen auf der einen Seite, wirtschaftliche Erfordernisse auf der anderen und dann auch die Frage nach Geduld oder Nerven.
Gut, dass Sie Mirko Otto als Sparringspartner haben. Er gibt auch heute wieder hilfreiche Tipps und Kniffe. Und falls noch Fragen sind: Melden Sie sich einfach.Thu, 13 Nov 2014 - 25min - 9 - IFM 9: Hausverkauf 3/4: Die perfekte Besichtigung
Sie haben Ihre Anzeigen geschaltet? Vielleicht Postkarten verteilt? Es ist soweit: Das Telefon klingelt. Der erste Interessent ist dran. Er möchte das Haus gerne sehen. Jetzt sind Sie an der Reihe.
Jetzt brauchen Sie „die perfekte Besichtigung“. Und Mirko Otto erklärt ihnen, wie das geht. Und wie öfter in unserer Sendung erklärt Andrej Karpinski, wie man es lieber nicht macht…Fri, 31 Oct 2014 - 18min - 8 - IFM 8: Hausverkauf 2/4: Kaufinteressenten finden
Sie haben Ihr Haus für den Verkauf hergerichtet: Altes Gerümpel entsorgt, Platz gemacht und die Stärken Ihres Hauses richtig in Szene gesetzt. Super. Als nächstes brauche Sie natürlich Interessenten. Aber woher?
Soll das ein Makler für Sie übernehmen – mit den damit verbundenen Folgen? Möchten Sie selbst die Zeit investieren und Ihr Haus präsentieren? Keine leichte Frage. Mirko Otto gibt Ihnen ein paar Tipps an die Hand, wie Sie diese Entscheidung am besten treffen können.
Falls Sie selbst zu Werke gehen: Welche Schritte müssen Sie unternehmen? Welche Rahmenbedingungen sind nötig, damit Sie Ihr eigener Makler sein können? Das und mehr verrät Ihnen Mirko Otto in unserer aktuellen Ausgabe. Und sollten Sie Fragen haben: Melden Sie sich einfach!Thu, 16 Oct 2014 - 22min - 7 - IFM 7: Hausverkauf 1/4: Das Haus richtig herrichten
Wir haben bei Immo.FM ausführlich darüber gesprochen, welche Tipps unser Profi für den hat, der gerne sein Haus verkaufen möchte. Weil dieses Gespräch sehr lange gedauert hat, haben wir uns entschlossen, die einzelnen Kapitel als einzelne Folgen online zu stellen.
In dem ersten von vier Teilen geht es um die Frage, wie man das eigene Objekt am besten präsentiert. Worauf müssen Sie achten? Wo liegen die Fallen? Was wird oft falsch gemacht?
Freuen Sie sich schon jetzt, denn all das wird ihn nie passieren, denn in dieser Ausgabe von Immo.FM erfahren Sie, wie Sie es richtig machen.Thu, 02 Oct 2014 - 15min - 6 - IFM 6: Klassische Mythen in der Immobilienbranche
Heute befassen wir uns mit den klassischen Mythen der Immobilienbranche. Gemeint sind damit ärgerliche, wunderliche oder gar falsche Dinge, die immer wieder behauptet und verbreitet werden und – obwohl völliger Unsinn – einfach nicht totzukriegen sind.
Dazu gehören Märchen über die Kaufpreise, die vorzugsweise von Nachbarn kolportiert/erfunden/beschönigt oder erhofft werden.
Das sind aber nicht alle merkwürdigen Eigenheiten, Gepflogenheiten oder Irrtümer. Der Rest wird hier natürlich nicht verraten. Sie erfahren mehr, wenn sie die Sendung anhören oder am besten gleich abonnieren. Viel Spaß dabei!Thu, 18 Sep 2014 - 37min - 5 - IFM 5: Wissen Sie, was eine Geldanlage ist?
Nachdem wir uns in der letzten Ausgabe bereits über die Rolle des Eigenheims als Geldanlage unterhalten haben, fassen wir den Bogen heute noch weiter: Was genau ist eigentlich eine Geldanlage? Was zunächst einmal trivial klingt, ist bei näherem Hinsehen nämlich nicht ganz so einfach. Beispielsweise sind Begriffe wie Geldmenge oder Inflation ebenfalls für das Verständnis zwingt wichtig. Und hier erleben wir es im Alltag oft, dass manche Menschen hier nicht so sattelfest sind, wie sie sich fühlen.
Wie stabil ist denn nun unser Geld, ganz generell gefragt, allerdings auch mit Blick auf die immer wieder diskutierte Thematik des Euro? Und was sind die Alternativen? Was ist denn nun mit Aktien? Sollten wir Deutsche denn nun wirklich alle Aktionäre werden, weil ja ein Sparbuch schon regelrechte Geldvernichtung ist? Aber was ist hier noch Geldanlage und was ist zocken?
Und dann sind da noch die Edelmetalle. Sollen wir unser Vermögen als greifbares Stück Metall irgendwo mehr oder weniger sicher deponieren, es vielleicht sogar im Mund mit uns herumtragen?
Wir werden der Sache im Laufe der Sendung näher kommen, wenn wir die beiden Begriffe „Geldwert“ und „Sachwert“ einmal genauer erklären. Damit wird es nämlich viel leichter, Anlageformen gegeneinander abzugrenzen.
Wir sind sicher, dass es ihnen dann noch leichter fallen wird, ihre eigene Anlagementalität zu entdecken. Nach unserem 50-minütigen Gespräch haben Sie auf jeden Fall ein solides Grundwissen, wieder etwas gelernt und sind obendrein noch gut unterhalten worden. Gern geschehen.Thu, 04 Sep 2014 - 50min - 4 - IFM 4: Ist das Eigenheim die beste Geldanlage?
Es ist nicht verwunderlich, dass wir Deutschen nach zwei schlimmen Weltkriegen der "eigenen Scholle" sehr zugeneigt sind. Aber ist das Eigenheim wirklich die beste Spardose? Wir haben Ihnen mit viel Aufwand ein fast einstündiges Interview vorbereitet, in den Mirko Otto pro und contra des selbst genutzten Wohneigentums an einem praktischen Beispielfall - dem unschuldigen Moderator Andrej Karpinski - erklärt. Er nimmt sich dabei auch den vielen Selbstverständnisse und Missverständnisse an.
Wetten, dass Sie vieles noch nicht wussten…?Thu, 21 Aug 2014 - 55min - 3 - IFM 3: So finden Sie den richtigen Gutachter.
Wie ist das denn eigentlich bei einem Immobiliensachverständigen?
Mit Unabhängigkeit ist natürlich nicht gemeint, dass ein Gutachter ein Freiberufler sein müsste oder nicht angestellt sein darf. Sonst wären auch unsere Teamkollegen nicht unabhängig.
Unabhängigkeit bedeutet, dass der Sachverständige eine Immobilie völlig unvoreingenommen und ohne jedes Interesse am Ausgang in Augenschein nimmt und bewertet.
Dazu gibt es natürlich noch viel mehr zu sagen. Und das passiert in dieser Ausgabe Immo.FM! viel Spaß!Thu, 07 Aug 2014 - 20min - 2 - IFM 2: Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert?
In unserer ersten Podcastausgabe hatten wir den Begriff ja bereits erklärt. Welche Faktoren aber nehmen Einfluss auf den Verkehrswert?
Lage, Lage, Lage sind nicht alles. Wie stark fließt der Gebäudewert ein? Wie stark fließen Besonderheiten ein? Wie nimmt zum Beispiel ein großes Salzwasseraquarium Einfluss auf den Verkehrswert? Andererseits kann man ja immer abreißen und neu bauen, also: Ist der Boden die maßgebliche Komponente?
Sie merken: Immo.FM nimmt Fahrt auf. Wir freuen uns über Zuschriften, Kommentare und Fragen!Thu, 24 Jul 2014 - 15min - 1 - IFM 1: Verkehrswert? Marktwert? Was ist das?
Haben Sie beruflich oder privat mit Immobilien zu tun? Ob Wohnung oder Haus, ob kaufen oder verkaufen: Über Immobilien kann man gar nicht zu viel wissen! Hier kommt der Immobilienprofi Mirko Otto ins Spiel: Der von der Immobiliensachverständige ist einer der gefragtesten Immobiliengutachter Berlins. Als Chef der Sachverständigen-Sozietät Otto & Kollegen stellt sich der Diplom-Ingenieur bei Immo.FM den Fragen seiner Gäste und allen Anliegen, die Sie uns zusenden. Immer kurzweilig, praxisnah und auf den Punkt. Holen Sie sich zwanzig Jahre Erfahrung ins Ohr. Die Seite zur Sendung: www.immo.fm!
Thu, 10 Jul 2014 - 28min
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