Médico Capitalista

Ubicación

Para la inversión en Bienes Raíces es un factor crítico y puede influir en el precio tanto en la compra y venta como en el alquiler, la alta demanda de calidad de vida y por su puesto la rentabilidad del inmueble.

Como elegir la Ubicación del Inmueble. 

Para esto es esencial investigar las zonas donde nos interesa comprar haciéndonos las siguientes preguntas: 

-  ¿Qué comodidades ofrece la zona?

-  ¿Cómo es el crecimiento poblacional?

-  ¿Hay zonas de comercios como supermercados – tiendas o locales comerciales?

-  ¿Cómo se proyecta la zona con nuevos inmuebles?

-  Tengo Centros de salud / Hospitales / Universidades / Sitios de ocio cerca.

-  Tengo acceso a los servicios básicos de transporte público (metro – estación de bus).

-  Hay colegios públicos o privados e incluso entidades públicas cerca. 

La Ubicación es el Éxito en la Inversión en Bienes Raíces.

Esta es una frase que se repite muchas veces “Ubicación – Ubicación – Ubicación” en esta máxima se refleja la importancia fundamental ya sea estes buscando para vivir o para invertir, siendo el punto esencial para todos los que quieren comprar un inmueble. 

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Viviendas de Protección Oficial en España.

   Es aquella que la comunidad autónoma en la que se encuentra el inmueble verifica que cumple con una serie de características sobre: 

-      Dimensiones Máximas. 

-      Diseño.

-      Habitabilidad.

-      Destino.

-      Uso.

-      Calidad.

-      Precio Maximo de venta y renta. 

Por medio de la calificación provisional del proyecto y posterior calificación definitiva de la vivienda terminada, con la finalidad de que sean adquiridas de forma asequibles por personas vulnerables. 

El objetivo de las Viviendas Protegidas; es que puedan ser habitadas por personas con escasos recursos económicos, que no tengan acceso a facilidades para comprar otro tipo de inmuebles o que posean necesidades especiales y tener acceso a un hogar digno. 

Características de las Viviendas de Protección Oficial.

-      Precios inferiores al precio de mercado de los inmuebles en la comunidad autónoma donde está ubicada. 

-      Generalmente no superan los 90 m2 o 108 m2 para personas con discapacidad. 

-      Para familias numerosas podrían tener hasta 120 m2. 

-      Solo se destinan para uso residencial permanentemente.

-      Este tipo de viviendas reciben subvenciones por parte del estado y siguiendo las directrices o requisitos del plan de vivienda de la comunidad autónoma. 

-      Son construidos por promotores inmobiliarios que llegan a acuerdos con el estado. 

-      Las promotoras reciben financiación estatal y entregan en compensación un numero limitado de pisos para que sean adjudicadas como viviendas de protección oficial. 

-      Cada comunidad evaluara los inmuebles que entraran en esta categoría y los pondrá a disposición de los habitantes que estén demandando vivienda. 

-      El coste de una vivienda de protección oficial y la diferencia del precio que tendrían en el mercado general lo costea el estado y la comunidad autónoma. 

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Actualmente acceder a una vivienda se ha convertido en una odisea tanto para alquiler como para la compra, especialmente para los jóvenes, hace unos años se vivió en España una burbuja que disparo los precios y actualmente la falta de inmuebles en el mercado hace menos accesibles los inmuebles para las personas que se quieren emancipar de sus padres. 

Por ello surgió, como una de las facilidades para los posibles compradores de inmuebles, aquellos que desean ser propietarios pero no cuentan con la liquidez necesaria a corto plazo, surge el  Alquiler con Opción a Compra; permite que lo abonado en el alquiler no se disperse solo en ello sino que sirve para ir abonando al precio de compra final del inmueble y una prima inicial, para que el culminar el plazo podamos deber menos del precio pactado y solicitar una hipoteca o hacer el pago sin necesidad de financiación. 

En que consiste el Alquiler con Opción a Compra.

Esta modalidad implica un contrato doble; uno de alquiler y otro de compraventa o incluso, fijando otras clausulas como el subarrendamiento de las habitaciones, una vez estipulado el periodo pactado, el inquilino tiene derecho a hacer efectiva la compra del inmueble por el precio estipulado o incluso ceder la compraventa a otra persona si se dejó por escrito en el contrato de alquiler con opción a compra. 

Esta es una opción muy válida y atractiva para aquellas personas que no disponen ahorros suficientes para afrontar la compraventa, pero no se quiere perder la oportunidad de un buen inmueble para familias o inversores. 

Cabe destacar, que la mayoría de los propietarios, que, aunque el alquiler por la LAU sea de 5 años como máximo legalmente, pero por estadística estos contratos se realizan de dos a tres años y esto hay que tenerlo en cuenta para saber los pasos a seguir y la financiación que se va a utilizar para la compraventa. 

Ejemplo de Ahorro u Operación de Adquirir el Inmueble: 

-  Inmueble de 80.000 euros 

-  Inquilino alquila por 03 años con opción a compra. 

-  Alquiler 400 euros por 12 meses.

-  Total 4.800euros/año por 03 años 14.400 euros.

-  Prima de Contrato 8.000 euros.

-  Porcentaje del Alquiler 80% = 11.520 + 8.000 euros un tota: 19.520 euros. 

-  Solo restaría por pagar 60.000euros aproximadamente. 

-  Acudiría al banco para solicitar una hipoteca por el monto restante, sabiendo que ha disfrutado del inmueble por el tiempo que estuvo allí y su alquiler le ha servido para ir abonando al precio de compra. 

-  Incluso si alquilo las habitaciones pudo obtener una rentabilidad del inmueble. 

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En las grandes ciudades capitalinas españolas las propiedades de bienes Raíces, están a precios exorbitantes, para muchos ciudadanos o inversores nuevos que no poseen el capital necesario para la compra de inmuebles para explotación y generación de ingresos pasivos, por esto llega a España el Rent to Rent, como una nueva modalidad de obtener ingreso sin la compra de estos inmuebles que trae beneficios a ambas partes de los actores de este modelo.

El Rent to Rent es una forma de inversión en el sector inmobiliario que consiste en alquilar una vivienda y subarrendar las habitaciones a diferentes inquilinos para obtener beneficios. Este modelo de negocios rentables y legal en España, siempre y cuando cumpla con los requisitos necesarios.

En Resumen: es un sistema de Alquiler en que el arrendatario alquila una propiedad a un propietario y luego subarrienda la propiedad a inquilinos secundarios, generalmente por habitaciones.

El Rent To Rent, puede ser una forma rentable de generar ingresos en el mercado inmobiliario sin tener que comprar una propiedad y adquirir una hipoteca.

Ej: Puedes alquilar una propiedad por un precio fijo mensual, luego subarrendar las habitaciones a inquilinos a un precio más alto, generando así un margen de beneficios recuperando tu inversión inicial.

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Los nuevos inversores en bienes raíces o los ahorradores que quieren rentabilizar su dinero en activos tangible, no solo nacionales sino también extranjeros que ven a España como una oportunidad de comprar inmuebles a buenos precios, porque en otros países de Europa posiblemente estén por encima del precio de salida de España y siendo este un país de servicios turísticos.

Estos inversores, cada vez más usan la figura del Personal Shopper Inmobiliario o PSI; que no es más que un experto inmobiliario que generalmente ya es un inversor de una zona específica o de varias que te acompañará, te guiará, te asesora en el proceso de comprar un inmueble para rentabilizarlo en un mercado inmobiliario especifico (House Flipping – Turismo – Tradicional – Habitacional o Comercial).

El PSI llego a España aproximadamente en el 2010, como la persona que se encarga de proteger una de las partes en una compraventa de un inmueble: EL COMPRADOR. 

Por tal motivo, este se encarga de buscar el inmueble que le interesa al comprador que le contrata y vela por sus intereses entre ellos; seria Negociar el precio de compra, y cerrar la mejor opción en cuanto agilizando el proceso de adquisición del inmueble.

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La mayoría de los inversores inmobiliarios, al decidir comprar un piso una de las opciones que le viene a la mente son piso de bancos en vista de que algunos tienen una amplia cartera de inmuebles, dispuestos a vender por precios accesibles. 

Pero debemos saber que la mayoría de estos inmuebles proceden de ejecuciones hipotecarias o de la crisis inmobiliaria del 2008, otras pertenecen a los fondos de inversiones o la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Restructuración Bancaria (Sareb) 

Pros de Comprar un Inmueble de Banco. 

- Precio del Inmueble.

- Financiación.

- Plazos Hipotecarios.

- Tasación del Inmueble.

- No hay Comisiones.

Contras de Comprar un Inmueble de Banco. 

- Hay poca Información del Inmueble.

- Reformas.

- Proceso Burocratico.

- Desaparecen Rapido.

- Oferta Limitada.

Proceso de Compra de Inmuebles de Banco.

- Paso 1: Encontrar el Inmueble.

- Paso 2: Visitar el Inmueble.

- Paso 3: Ofertar por el Inmueble.

- Paso 4: Facilitar los Documentos al Banco.

- Paso 5: Formalizar la Compra-Venta del Inmueble.

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ROBO DE INMUEBLES = OCUPACION - INQUIOCUPACION

Hace unos años el movimiento de la okupacion e inquiokupacion en España se hay ido propagando en las principales ciudades españolas y se ha ido a las cifras alarmantes gracias a las políticas populistas y socialistas, con vacíos legales que permiten que estas personas traspasen las leyes sin que los propietarios puedan hacer nada mas sino verse atados de manos, esperando una orden judicial que actualmente puede tardar hasta 18 meses de media hasta más, mientras continúan pagando los costos de ser propietarios. 

Cifras: La Razón junio 2022

-  Año 2011 unas 3.849 viviendas ocupadas 

-  Año 2021 unas 17.274 viviendas, esto es unas 47 viviendas por día en España. 

Algo alarmante y que sigue en aumento dichas cifras.  

Número por Provincias de Okupacion: 

-  Barcelona: 5483 Viviendas.

-  Madrid: 1660 viviendas. 

-  Girona: 976 viviendas 

-  Valencia: 960 Viviendas 

-  Sevilla: 777 Viviendas.

-  Tarragona: 643 viviendas 

-  Murcia: 628 viviendas. 

-  Alicante: 595 viviendas. 

-  Baleares: 509 viviendas.

-  Toledo: 485 viviendas.

- Málaga: 429 viviendas. 

Consecuencias de la Okupacion Ilegal

Sociales – Comunitarias – Personales. 

-  Fuga de Inversores Inmobiliarios.

-  No más Inversiones Extranjeras en Inmueble. 

-  Perdida de Seguridad Jurídica de los Propietarios. 

-  Contracción del Mercado Inmobiliario del Alquiler.

-  Aumento del Costo del Alquiler. 

-  Temor de los propietarios para alquilar su inmueble.

-  Destrucción de los barrios y comunidades. 

-  Devaluación de los inmuebles okupados. 

-  Aumento de la delincuencia y mafias en las comunidades y barrios. 

-  Inseguridad en las comunidades. 

-  Requisitos con más filtros y mayores garantías para poder alquilar un inmueble. 

-  Daños a la propiedad privada. 

-  Perdida de la propiedad por parte de los propietarios. 

-  Daño económico para el propietario, por tener que seguir pagando los gastos del inmueble. 

-  Daño psicológico y moral del propietario por verse vulnerado y desprotegido por parte de las autoridades. 

En conclusión, destrucción total del estado de derecho y la propiedad privada.

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¿Qué es un Edificio de Rentabilidad?

Es un tipo de inversión inmobiliaria que son cada vez más frecuentes, en vista de que te proporcionan beneficios desde el primer momento. 

Por consiguiente, la rentabilidad repercute en el precio de la venta, pero debemos resaltar que depende de cada inversor que rentabilidad busque con el edificio generalmente podría dar entre un 5% pero siempre podremos buscar un 10% o más, pero todo dependerá de la localización del inmueble. 

Documentos Necesarios: 

Cuando vas como inversor al banco debes contar con diferentes documentos del edificio para poder obtener el préstamo bancario aparte de tus datos financieros. 

  . Datos de la Propiedad. 

  . Plano del Edificio. 

  . Ubicación en Croquis del Edificio. 

  . Información de Ingresos del Inmueble. 

  . Si es comercial un Plan de Negocios. 

  . Datos de los Compradores. 

Cierre de la Compra del Edificio. 

Siempre será un poco más complejo que la compra de un piso individual, hay mas detalles sea un edificio de vivienda, comercial o mixto, que debemos estar atentos.

Deberás llevar a cabo mas diligencias por eso debes tener un asesor o inversor que ya haya pasado por lo mismo y por su puesto un abogado si es especialista es lo ideal para que te ayude con los tramites:

  . Revisa contratos.

  . Restricciones de la zona; si las hay. 

  . Identificar los permisos o tramites necesarios y que estén al día. 

  . Cesión de contratos y rentas de los inquilinos.

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En España todavía se mantiene como uno de los principales países del mundo en los    que es rentable invertir en viviendas, en todos los años el mercado inmobiliario año tras año que a pesar de la pandemia se mantiene rentable en la apuesta de invertir, España al ser un país de servicios más demandado en verano por turistas, el alquiler vacacional sigue siendo una opción y al tener rotación de ERASMUS el alquiler por temporada también demandado en cualquier ciudad donde la rotación de universitarios sea preponderante. 

El mercado del alquiler ha sufrido muchos cambios en este año y sobre todo con la puesta en marcha de la nueva ley de vivienda del 2023 y sus puntos controversiales tratado en otro podcast de mi canal, puesto que contempla el control del alquiler tradicional por ahora, y esto está haciendo que miles de inversores estén tomando  en cuenta cambiar de alquiler tradicional sus activos inmobiliarios, pasándolos a otra modalidad en vista de ser más flexible y que a priori escapa del control de la nueva ley de vivienda.

A continuación, analizaremos estos dos tipos de inversión inmobiliaria en mi podcast.

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El house Flipping, es un término que surge en USA, (To flip o voltearlo) y (House o Casa) el termino seria voltear la casa, empezó a usarse en la economía USA para describir la compra de un inmueble y venderlo rápidamente con fines de lucro, se estima que 1 de cada 10 vivienda en USA utilizan este método. 

Las viviendas de nueva construcción suponen un desembolso bastante elevado para la mayoría de la población, algunas personas ya están optando por otras formas de adquirir inmuebles. 

Como por ejemplo el House Flipping, que no es mas que una forma de inversión inmobiliaria, donde no se valora tanto la nueva construcción, sino el potencial del piso tenga los años que tenga, pero sobre todo que están bien ubicados. 

Advertencia para los Inversores.

Es importante entender que son dos cosas diferentes Precio de tasación y el de mercado pueden variar y es lo más habitual en este tipo de inmuebles: en Tinsa; Explica que desde el punto de vista de la tasación no debe confundirse la apariencia del inmueble con la verdadera calidad del mismo en cuanto a las variables objetivas que influyen en el valor: 

-  Situación o ubicación

-  Calidad del entorno

-  Calidad del edificio

-  Servicios comunitarios

-  Zonas comunes

-  Distribución interior

-  Altura de la planta

- Calidades Construidas.

Estudio del Mercado: 

Debemos tener presente la zona en la que queremos invertir conocer el mercado local y preguntarnos. 

. ¿Hay muchos inmuebles en venta?

. ¿Hay interés de compra?

. ¿Hay muchas familias en la zona?

. ¿Hay buen flujo de compra – Venta?

. ¿Precios del m2 de la zona?

. ¿Hay colegios, hospitales o zona en revalorización cerca del inmueble?

Todos estos datos, se pueden conseguir en las inmobiliarias o e portales online y por supuesto visitando la zona donde quieres invertir. 

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Es muy importante para mí dar mi opinión tanto como migrante Venezolano que salió huyendo de su país, como inversor en España es un choque y un retroceso a mi parecer tener que poder vivir nuevamente los desastre del Socialismo del cual me toco huir.

Podemos dividir esta nueva normativa en varias claves que regularán el mercado. 

Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler Nueva definición para grandes tenedores Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres Traslado de los honorarios de la inmobiliaria del inquilino al casero Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda Medidas de protección frente a los desahucios Beneficios fiscales para propietarios Recargo del IBI para viviendas vacías Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública Aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada

Puntos tomados del Articulo de FotoCasa e Idealistas con una lectura del articula de la gaceta del 2020 como comparación de Venezuela y España.

Enlaces:

https://www.fotocasa.es/fotocasa-life/general/nueva-ley-de-vivienda/

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2022/12/13/800604-la-aprobacion-de-la-ley-de-vivienda-se-pospondra-hasta-principios-de-2023-segun

https://gaceta.es/actualidad/espana-imitara-la-ley-antidesahucios-chavista-que-hundio-el-mercado-del-alquiler-en-venezuela-20201125-1249/

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Alquiler por Habitaciones para Mayor Rentabilidad de la Inversión. 

Cada vez hay más personas, propietarios e inversores, que alquilan las habitaciones de sus viviendas para obtener un dinero extra, iniciativa que cada vez es más demandada en ciudades grandes de España.

Cabe mencionar que en las grandes ciudades de España son de los más habitual, generalmente jóvenes estudiantes y profesionales que no pueden pagar un alquiler de un piso en su totalidad por los altos costos de los alquileres y los precarios empleos en algunos casos.

Compartir un piso puede ser un ahorro de costes para los arrendatarios, aunque deberá tener en cuenta varios aspectos:

-  Tiempo de estadía.

-  Compartir piso con otros inquilinos.

-  Adaptarse a las normas del piso.

-  Adaptarse a los horarios internos del piso.

-  Vivir en una habitación la mayor parte del tiempo que este en el piso.

-  Respetar los espacios personales de los demás inquilinos.

Rentabilizar el Alquiler por Habitaciones.

La mejor opción de rentabilizarlo es:

-  Comprar pisos antiguos.

-  Pisos más económicos y céntricos.

-  Hasta 3º o 4º piso/planta sin ascensor.

-  Pisos grandes 90 a 120m2

-  Buena Distribución.

-  Tres a Cuatro habitaciones.

-  Poder crear otra habitación en el salón.

-  Posiblemente dos Baños.

-  Fijar el público objetivo.

-  Reformarlo de forma integral o lavado de cara.

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Desde el Punto de Vista de un Inversor que hizo el curso de Libertad Inmobiliaria. 

NO hay Fórmula Mágica, Solo hay que aprender, lo comenta en su libro.

MUCHOS TE DIRAN QUE NO PUEDES HACERLO

. Hace falta mucho dinero.

. Es arriesgado y mucha gente se arruino.

. No tengo dinero.

. No necesito más dinero y además me gusta mi trabajo.

. No quiero gestionar reformas o inquilinos.

. Y muchas más que podrás leer en el libro.

Debemos recordar que todos tienen una opinión diferente de cómo hacerlo, ¿pero la mayoría de ellos no son inversores o SÍ?

Comentarios de los NO Inversores:

-  De verdad vas a comprar un piso para alquilar te lo van a destrozar.

-  No te van a pagar.

-  Te vas a arruinar.

-  Como vas a comprar en esa zona, allí solo hay problemas.

-  Ese piso es horrible.

-  Nadie querrá decirte algo bueno.

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Comprar / Reformar / Alquilar o (CRA)

Cabe Mencionar, que existen muchos momentos complicados en la trayectoria de un inversor en bienes raíces y una de las primeras es; en qué tipo de inversión empezar hay unas más sencillas y otras más complicada, puesto que son muchos los factores que podemos tomar en cuenta a la hora de comprar un inmueble de inversión, en este caso los ayudaremos hablando de una de las mas usadas, (CRA).

Comprar para reformar y posterior alquilar es una de las opciones mas rentables que hay si lo haces bien, para entrar a invertir en el sector inmobiliario; actualmente hay cientos de personas en la búsqueda de inmuebles con las Tres B.

-  Bien ubicados: en puntos céntricos cerca de universidades y centros neurálgicos e incluso hospitales universitarios.

-  Buen precio: generalmente son pisos con algún detalle que solucionar o reformar; entre mas detalles tenga mas económico, son pisos de herencia o de banco que tras la reforma incrementara su valor y tienes la posibilidad de dejarlo a tu gusto con acabados medios para el alquiler.

-  Buena finca y Servicios: son pisos con o sin ascensor y por lo general deberían estar bien conectados con los servicios de transporte publico y que los dueños deseen venderlo rápido con las mejores condiciones por debajo del mercado.

Por lo tanto, comprar con la intención de reformar y alquilar es una de las opciones más usadas por los inversores en inmuebles, con conocidos beneficios de rentabilidad, pero como todo tienes sus riesgos y requiere de conocimiento y planificación, no basta con hacer la compra del inmueble hay que estudiar otros factores a tener en cuenta, con preguntas como:

-  ¿El alquiler cubrirá las deudas?

-  ¿Se podrá Alquilar en esta zona?

-  ¿Precio medio de alquiler?

-  ¿Rentabilidad media de la zona?

-  ¿El inquilino medio podrá pagar la cuota del Alquiler?

-  ¿Se revalorizará la zona?

-  ¿Podría vender el inmueble a corto, mediano o largo plazo?

-  ¿Sera buen momento para alquilar o vender?

-  ¿Cuál es mi inquilino objetivo?

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¿El Inquilino Perfecto Existe?

Cada vez más personas e inversores dejan sus propiedades para rentabilizarlas y pensar en el futuro de la libertad financiera e incluso muchos piensan en su jubilación, mediante el alquiler de los inmuebles, pero en los últimos años y por las diferentes políticas del país, estos propietarios tienen muchos miedos, como lo reseña Fotocasa en su artículo y que hemos comentado en podcasts anteriores y cabe mencionar.

Preocupaciones o riesgo que perciben los propietarios de viviendas vacías.

-  Que la ocupen. 43%

-  El coste que supone mantener un inmueble que no genera ningún beneficio (seguros, pagos de comunidad, impuestos). 41%

-  Que la vivienda se deteriore por el abandono (tuberías, instalación eléctrica, electrodomésticos). 27%

-  Que entren a Robar. 25%

-  Que se agraven pequeños desperfectos por la no detección a tiempo (humedades, fugas, etc.) 25%

Por eso miles de propietarios se hacen muchas interrogantes.

-  ¿El inquilino perfecto existe?

-  ¿Cómo es el inquilino perfecto?

-  ¿Qué características debe tener el inquilino perfecto?

-  ¿Qué tipo de inquilino te imaginas para tu inmueble?

En consecuencia, una mala selección en el inquilino significara meses o años de problemas que podrías haber evitado.

Requisitos para el Alquiler:

-  Documento de Identidad de el/ ella o las personas que vivirán en el inmueble.

-  Contrato Laboral.

-  Vida Laboral.

-  Dos últimas nominas.

-  Declaración de la Renta si procede.

-  Recibos o facturas de pago en Autónomos.

-  Declaración de IVA si procede.

-  Certificado de pensionista.

-  Planilla del Seguro de Impagos Firmada.

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La ONUdefine la pobreza como la condición por la cual las necesidades básicas de las personas no están cubiertas. Estas son la alimentación, el agua potable, el acceso a instalaciones sanitarias, el Derecho a la Salud, la vivienda, la educación o la información, entre otras para que puedan desarrollar una vida digna.  La línea internacional de pobreza será de 2,15 dólares al día,  esto quiere decir que todas las personas que vivan con menos de esta cantidad al día serán considerados en situación de Pobreza Extrema, Según el Banco Mundial que para el 2019 la tasa de pobreza a nivel mundial es de 8.44 millones de personas. Datos que me dejaron impresionado.

Características de las personas con mentalidad de Pobreza.

1.  Culpa a los demás de sus problemas financieros.

2.  No Creer en Si Mismos.

3.  No estar Dispuestos a Aprender.

4.  Falta de Perseverancia.

5.  Indisciplina Financiera.

6.  Deseo de Hacerse Rico Fácil y Rápido.

7.  Tener Amistades o Pareja con mentalidad de pobreza.

8.  No Tener Objetivos Ambiciosos.

9.  Ignorar tus Propias Ideas.

10.  No Buscan Ayuda o Mentores.

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Este es la Grabación de un Live, con mi colega y amigo inversor que esta pasando por la experiencia de tener un inquiokupa en su inmueble. 

Cabe mencionar, que el termino inquiokupa es el peor temor de los pequeños  propietarios, puesto es el inquilino que entra con la intención de vivir sin pagar el alquiler, este termino se ha puesto de moda en los últimos años y que ha crecido de forma alarmante, refieren los abogado y expertos en el tema.

Una de las consecuencias directas de los cambios económicos y sociales que ha provocado la pandemia del Coronavirus y el aumento en los despidos de múltiples empresas y cierre de las mismas, trajo como consecuencias, que muchos inquilinos no hayan podido hacer frente al pago del alquiler.

En contraparte, esto ya era contemplado por las aseguradoras incluso antes de la pandemia del Covid-19, puesto que dichos seguros ya estaban en mano de múltiples inversores y propietarios con una buena acogida por resolver la incertidumbre principal: El impago de las Rentas del Alquiler.

Además del impago de la renta del propietario, este tipo de seguros contemplan también otras coberturas.

-  Daños al inmueble por parte del inquilino.

-  Robo del continente del inmueble.

-  Asesoramiento Jurídico para las acciones legales contra el inquilino.

-  Cobertura del impago por 12 meses.

-  Estudio de viabilidad del inquilino.

-  Asesoramiento jurídico ante cualquiera reclamación.

-  Otras coberturas dependerán de las compañías, pero lo más solicitado es la renta de los impagos.

Comentarios. 

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-  El Método BRRRR.

Es un sistema de inversión que ha cobrado relevancia en los últimos años, sobre todo en USA, fue ideado por el Estadounidense Brandon Turner, donde se describe un método ordenado y un paso a paso, para generar ingresos pasivos con los inmuebles.

Pasos del BRRRR.

-  Buy (Bí) / Comprar.

Lo primero que debemos hacer es comprar el inmueble, para asegurar el éxito de la compra, se debe analizar los numero de la rentabilidad y las posibilidades de revalorización a través de la reforma o lavado de cara.

-  Rehab (Re,hab) / Reformar o Rehabilitar.

Representando la primera R, la fase de rehabilitación o reforma requiere un análisis de Costo – Beneficio.

-  Rent (Rent) / Rentar o Alquilar.

Llegamos a un punto crucial, Rentar representando la segunda R del método. Nuestro objetivo como inversionista inmobiliario es obtener rentabilidad lo antes posible.

-  Refinance (Rëfi,nans) / Refinanciar.

Ya culminado los pasos de tener el inmueble, restaurarlo y alquilarlo efectivamente, empezando a obtener rentas puedes empezar a buscar financiación.

-  Repeat (Re´pet) / Repetir.

Posterior a los pasos anteriores el inversionista puede utilizar el refinanciamiento de su inmueble para financiar otro inmueble.

-  Conclusiones.

El método BRRR, permite producir ingresos pasivos construyendo tu cartera inmobiliaria y tu patrimonio una y otra vez.

Sin embargo, se necesita paciencia y un capital para empezar a comprar, rehabilitar y reformar los inmuebles para alquilar un tiempo y posterior refinanciar.

sígueme en mis redes sociales para ver mis inmuebles y las reformar o lavados de cara realizados. 

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“Guía de Pasos a Seguir para invertir en Bienes Raíces y Generar Rentabilidad.”

Recientemente que empecé en este mundo de las inversiones de bienes y raíces, he aprendido muchas cosas que no sabía y borré muchos mitos sobre las inversiones gracias a cursos, talleres y libros que he comprado y he realizado.

LO PRIMORDIAL:

“Decidir qué quieres Invertir en Bienes Raíces para Generar Rentabilidad e ingreso pasivos”.

Empezamos a Enumerar los Pasos.

1-  Ver y Valorar Inmuebles.

2-  Valorar Ubicación Importante.

3-  Especializarte en un Inmueble.

4-  Sacar los Números de las Rentabilidades.

5-  Financiación o Apalancamiento Bancario.

6-  Antes de aceptar la Hipoteca:

7-  Visitar El o Los inmuebles con la mejor rentabilidad.

8-  Ofertar por el Inmueble.

9-  Firma y Compra Venta.

10-   Gastos de Propietarios.

“Felicidades eres Propietario”.

Celébralo con una copa de Vino y prepárate para los siguientes pasos.

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“Pasos a Seguir Antes de Comprar un Inmueble”

Cabe mencionar, que es un gusto realizar este podcast, en vista de que al igual que todos pasé por muchas dudas al decidir comprar mi piso y más aún cuando decidí empezar a invertir en Bienes Inmuebles, amistades me preguntan cómo has hecho Gregorio, cuáles son los pasos, como puedo hacerloYO.

En consecuencia, adquirir un inmueble puede ser algo muy fácil, podemos pensar que solo es: “Encontrar un Piso y Comprarlo”.

Consejos Antes de Comprar un Inmueble de Segunda Mano.

a.  Averiguar las Cargas.

b.  Descripción del Inmueble.

c.  Titularidad del Inmueble.

d.  Cargas u Otras Deudas.

e.  Certifica Quien Vende el Inmueble.

f.  Certificado y Etiqueta de Eficiencia Energética.

Muchas Gracias por escuchar mi podcast, hasta aquí el episodio de hoy, este capítulo me enfoqué en los principales puntos a tener en cuenta, para la adquisición de un inmueble sea para vivir o alquilar, en vista de las diferentes dudas que tienen muchas personas, que erróneamente piensan que solo es el precio de venta del inmueble. 

Suscribirte a mi podcast o escúchame en mi web:https://medicocapitalista.com/podcasts/

Mitos Sobre Hacienda. 

1.  Si haces la renta una vez tendrás que hacer siempre.

2.  Si pides el Borrador, debes presentar la Renta.

3.  Todo lo que salga en el borrador es lo Correcto.

4. Mejor no hacer la declaración si no estas obligado.

5. Si has estado en ERTE, tienes que hacer declaración.

6.  Si estas Desempleado o en Paro, no hay que hacer la renta.

7.  Si ganas menos de 22.000euros no tienes que declarar la renta.

8.  Los Menores de Edad No declaran la Renta.

9.  Si haces antes la declaración cobras antes la devolución.

10.  Si Hacienda No lo Sabe, mejor No decirlo.

Una Reflexión:

Hay una forma de pensar de los ricos; que dice No es cuanto Ganas sino con cuanto te quedas Neto.

Nota Personal:

Cabe mencionar que todos los artículos que he leído, para este podcast, prácticamente incentivan a los empleados a subirse el IRPF, por tener dos pagadores o ingresos elevados, esto lo catalogo como una falta de respeto a la inteligencia de las personas, por eso, es que muchos lo que hacen es repetir “ Gregorio súbete el IRPF al máximo porque como médico ganas un salario alto, por eso empecé mi camino en la educación financiera en mi podcast jamás hago dichos comentarios, por lo que he vivido personalmente, en cambio sugiero aprender cada día más sobre inversiones y el cuadrante del flujo del dinero, para ganar más y pagar menos impuestos legalmente.

La meta es la libertad financiera y depender cada día menos de un empleo o Sueldo Estable. En fin, no repitan los mitos, hay que informarse y consultar a su gestor, sobre las diferentes directrices de cada situación personal.

Puedes Escuchar mis podcast en mi web: 

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Gastos Deducibles del Propietario de Piso en Alquiler.

Si eres propietario de un piso en alquiler, tienes que saber cuáles son los gastos deducibles para tu declaración de la renta.

Tomando en cuenta que empezó el plazo de la declaración de la Renta en España. Puedo notar muchas personas y amistades del trabajo que están preocupados por las cantidades que tendrán que pagar.

Tabla de Tramos del IRPF

Nº.  Base del Calculo

1 - Desde 0 a 12.450 euros.  19%

2 - 12.450 a 20.200 euros.    24%

3 - 20.200 a 35.200 euros.   30%

4 - 35.200 a 60.000 euros.   37%

5 - 60.000 a 300.000 euros. 45% 

6 - Mas de 300.000 euros.    47%

Para la determinación de la Rentabilidad Neta del capital inmobiliario; pueden deducirse de los rendimientos todos los gastos necesarios para la obtención y mantenimiento del inmueble, de estos cálculos debemos tener en cuenta los siguientes puntos:

1  Intereses Hipotecarios / Créditos Bancarios.

2  Gastos de la Conservación del inmueble arrendado.

3  Rentas Impagadas.

4  Tributos Municipales.

5  Contrato del Alquiler.

6  Comunidad de Propietarios.

7  Pagos a Terceros.

8  Suministros y Servicios.

9  Conservación del Inmueble.

10  Seguros Contratados.

11  Amortización del Inmueble.

-  Tributación del Alquiler de la Vivienda.

Al final de todas las deducciones, los propietarios contribuyentes que tengan alquilada sus propiedades generan una renta del capital inmobiliario y se debe tributar por ello. Por lo tanto, se incluye dentro de la base imponible del Ahorro a los tipos vigentes del IRPF.

Tramos del IRPF 2022 del Ahorro.

Rentas del Ahorro. / Tipo Impositivo.

Hasta 6000 euros.             19%

6000 a 50.000 euros.        21%

50.000 a 200.000 euros.   23%

Mas de 200.000 euros.      26%

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REVALORIZACION:

La revalorización es la diferencia entre el valor del mercado de un activo y su coste original, considerando además el efecto negativo de la depreciación en el valor del bien.

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Antes del 2008 muchas personas y propietarios daban por sentado que invertir en bienes raíces, era una apuesta segura, puesto que los bienes estaban en aumento, gracias al boom inmobiliario de la época y las infinitas posibilidades de conseguir financiación así no cumplieras las condiciones idóneas para un préstamo, miles de personas compraron propiedades y se endeudaron por encima de sus posibilidades y termino convirtiéndose en una gran burbuja inmobiliaria.

Recomendaría ver la película en Netflix "La Gran Apuesta" Nominada a mejor película en 2016, trata de la crisis inmobiliaria del 2008.

Posterior a la crisis de las prestamos hipotecarios y los bienes raíces que afecto a EEUU y a España, los inversores y propietarios vieron caer sus patrimonios, hubo millones de desahucios y millones de personas arruinadas, todavía hoy en día en España se pueden comprar propiedades de los años 2007 a 2009 que fueron embargadas por bancos y fondos.

En consecuencia, el temor siguió por muchos años y paso de persona a persona gracias a lo ocurrido en el pasado, se fue dejando la inversión por personas no experimentadas y con desconocimiento de este tipo de inversión, hizo una desconfianza o incluso que hablen mal de las inversiones en bienes raíces.

Por consiguiente, yo caí en ese concepto de que la inversión en bienes raíces es peligroso y que no se ganaba dinero. Me había dejado influenciar por esas frases y me las repetía interiormente, hasta que invertí en mi educación financiera, sobre los bienes raíces y decidí alcanzar la libertad financiera.

El concepto de inversión en bienes raíces; se basa en adquirir propiedades directa o indirectamente, una parte o la totalidad de un inmueble con la finalidad de obtener ingresos y aumentar el patrimonio.

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Un autónomo (en inglés soletrader o freelancer) es aquella persona física que realiza de forma habitual un trabajo para obtener una remuneración, sin un contrato de trabajo que lo vincule a trabajar por cuenta del empleador.

También se conoce al autónomo como empresario individual o trabajador por cuenta propia.

Para darse de alta como autónomo se necesita ser mayor de edad o al menos estar emancipado si se es menor. Una de las características del autónomo es que, al trabajar por cuenta propia, es la misma persona responsable de la aportación a la Seguridad Social.

Además, un autónomo suele darse de alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos.

Autónomos en España

Actualmente en España contamos con 3.277.500 (marzo 2020) de personas que trabajan por cuenta propia.

Para ser autónomo en España, hay que darse de alta como autónomo en Hacienda.

Tipos de autónomos

En función de las características de su actividad, los autónomos pueden distinguirse en:

Si te apasionan las finanzas, es más que probable que hayas oído hablar sobre el cuadrante del flujo el dinero de Robert Kiyosaki, en el que analiza las que según él son las cuatro posibles formas de ganar dinero. Si no lo conoces, no te preocupes. En este episodio lo analizaremos en profundidad.

El cuadrante del flujo del dinero analiza esos patrones mentales. ¿Por qué existen millones de personas analfabetas financieramente que viven al día con su dinero y otras que viven en la abundancia gracias a su conocimiento sobre el funcionamiento del dinero?

Según Robert Kiyosaki existen cuatro mentalidades que se traducen en formas de ganar dinero. Estas cuatro formas las describe en un esquema con forma de eje cartesiano con cuatro cuadrantes:

Empleado (E).

Autoempleado (A)

Dueño de negocios (D) 

Inversionista (I). 

Todas las personas estamos obligatoriamente en alguno de estos cuatro cuadrantes.

Muchas personas nacimos en familias donde su relación con el dinero daba mucho que desear al momento que somos adultos nos podeos dejar influenciar por estos estándares o crear los nuestros propios. 

Conceptos de Muchas Familias. 

- Todo es culpa del dinero.

- Eres Avaro así son los ricos.

- No todo en la vida es dinero.

- Crees que el dinero crece en los arboles.

- No estoy hecho de dinero. 

- Somos Pobres, no puedo comprarte eso.

- El dinero no compra felicidad.

- No tengo dinero por eso tengo suerte en el amor. 

En este Podcast desmentiré todas estas malas opiniones. 

En la vida hay que tomar decisiones y una de las mas importante es lo que deseamos ser y nos lleva mucho tiempo decidir.

- Ser Profesional.

- Ser Padre o Madre.

- Conseguir un empleo.

- Mudarnos de Pais. 

Pero una de las decisiones mas fuertes y que nos cambia la vida es ser pobre o ser rico. 

YO ELIJO SER RICO.

Pero no es tan fácil, debemos primero pensarlo luego tomar la determinación de trabajar en pro de lograrlo. 

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La carrera de la rata es un termino acuñado por el Empresario Robert Kiyosaki, autor del Libro “Padre Rico Padre Pobre”, el cual considero este termino como el mayor problema para la clase media y trabajadora a nivel mundial.

Este Video lo Resume Graficamente. 

https://www.youtube.com/watch?v=gmhATSKXDOI